Державна програма "єОселя", яка у 2025 році забезпечила майже весь іпотечний ринок України, входить у фазу жорсткішого регулювання. Як нові обмеження вже у 2026-му змінять правила гри для покупців, банків і забудовників — і можуть повернути інтерес до класичної іпотеки, розповів СЕО ІГ "Молодість" Антон Мирончук.
Ринок, який перезапустила держава
У 2025 році державна іпотечна програма "єОселя" фактично стала єдиним дієвим інструментом житлового кредитування в Україні. За оцінками ринку, на неї припало близько 94% усіх виданих іпотек — це майже 15,7 млрд грн.
Таким чином, програма виконувала не лише соціальну функцію, а й підтримувала будівельну галузь у воєнних умовах.
"Програма "єОселя" за кілька років фактично перезапустила іпотечний ринок в Україні. В умовах війни вона стала не лише соціальним інструментом, а й ключовим драйвером для первинного ринку житла. Саме завдяки "єОселі" девелопери отримали прогнозований попит, банки — зрозумілий механізм кредитування, а покупці — реальну можливість придбати житло не "десь колись", а тут і зараз", — зазначив СЕО ІГ "Молодість" Антон Мирончук.
Попит, сформований державною програмою, змусив ринок швидко адаптуватися: забудовники почали активніше пропонувати житло, яке відповідає умовам іпотеки, а структура попиту змістилася у бік більш доступних форматів — однокімнатних квартир і приватних будинків.
Нові правила: жорсткіші вимоги та відсів позичальників
Антон Мирончук підкреслив, що наприкінці 2025 року уряд ухвалив зміни до програми, які почали діяти частково одразу, а повністю — з лютого 2026 року. Вони суттєво звужують коло потенційних позичальників.
Серед ключових новацій — зменшення допустимої площі наявного житла для участі у програмі. Якщо раніше обмеження залежали від складу сім'ї, то тепер встановлено єдиний поріг — 52,5 кв. м.
Крім того, період перевірки операцій з нерухомістю розширено з одного до трьох років. Це означає, що продаж житла протягом останніх 36 місяців може стати підставою для відмови в іпотеці.
Також посилено контроль за вартістю та площею житла: відтепер ці параметри жорстко прив'язані до нормативів, і навіть більший перший внесок більше не дозволяє "вийти" за встановлені межі.
Виклик для забудовників і ринку
За словами Антона Мирончука, нові правила програми свідчать про її поступову трансформацію: від максимально доступної іпотеки — до більш адресного інструменту з жорсткими параметрами.
"Для ринку це означає дві речі. По-перше, житлове будівництво змушене підлаштовуватися під нові фінансові реалії — з меншими площами та чіткішою економікою проєктів. По-друге, у 2026 році ми побачимо повернення інтересу до класичних банківських іпотечних програм і партнерських рішень між банками та девелоперами", — пояснив експерт.
Проблема полягає в тому, що значна частина житлових комплексів, які зараз перебувають у продажу, проєктувалися ще до запровадження нових обмежень. З урахуванням зростання собівартості будівництва, не всі об'єкти відповідають оновленим параметрам "єОселі".
Це означає, що у 2026 році пропозиція житла, яке підпадає під програму, може скоротитися, а конкуренція за такі об'єкти — зрости.
"У стратегічній перспективі "єОселя" вже виконала свою ключову місію — вона зберегла іпотеку як інструмент на ринку. Далі питання не в тому, чи буде іпотека, а в тому, якою буде її модель у післявоєнній Україні", — підсумував Антон Мирончук.
Таким чином, 2026 рік може стати переломним: ринок поступово відходитиме від повної залежності від державної програми і шукатиме баланс між державною підтримкою та ринковими механізмами.
Хто ми такі: Про нас та Контакти. Як ми пишемо новини та наші принципи: Редакційний кодекс. Ми старались, якщо вам сподобалось – задонатьте.
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, напишіть нам.