16 липня Одеса приймала IV міжнародний саміт Realty Summit 2021. Подія масштабна: ріелтори, інвестори, забудовники — усі зібралися, щоб обговорити майбутнє "первинки", "вторинки" та інше. Говорили про тренди, малювали красиві графіки інвестицій і давали поради, як не помилитися з вибором забудовника. Але за розмовами про світле будівельне майбутнє чітко проступила неоптимістична реальність сьогодення: будувати, власне, ніде, а саме історичний центр міста тим часом тихо сиплеться на голови перехожим.
Давайте чесно: новини нашого міста дедалі більше нагадують фронтові зведення. На Молдаванці впала стіна, у центрі поїхав карниз, а десь на Пересипі людей терміново евакуювали. Поки на самітах обговорюють зростання квадратного метра, Одеса впевнено посідає "почесне" друге місце в Україні за кількістю аварійного житла — одразу після промислового Донбасу.
Ситуація патова. З одного боку — динамічний ринок, що вимагає нових майданчиків для будівництва (яких немає, хіба що в парках, але то вже зовсім інша історія). З іншого — ми маємо понад 390 тисяч квадратних метрів старого житла і ще 117 тисяч — офіційно аварійного. Неофіційно — множте на два. І все це багатство от-от може поховати під собою не лише історичний шарм, а й цілком реальних людей.
Чому влада розводить руками?
У міському бюджеті коштів на масове відселення немає і не передбачається. Державні програми? Забудьте. Закон про реконструкцію старого житла від 2006 року мертвий.
Головне "гальмо" процесу — норма про 100% згоду мешканців. Уявіть собі типовий одеський двір: десять квартир хочуть жити в людських умовах, а один сусід "Баба Яга проти" або вимагає мільйон доларів за свою комору. Все, інвестор розвертається і йде, а будинок продовжує сипатися. Новий законопроєкт обіцяє знизити поріг до 75%, але коли це буде і як працюватиме — питання відкрите.
Поки у владних кабінетах думають, ринок намагається вирулювати самостійно. Саме на Realty Summit 2021 прозвучала думка, що розселення — це зараз чи не єдиний цивілізований інструмент ревіталізації історичного центру міста, який дозволяє не вбивати зелені зони.
Але тут не все так просто. Це не 90-ті, коли питання вирішувалися, скажімо так, "неформально". Зараз це складна математика та юриспруденція.
"Ринок проблемної нерухомості вимагає хірургічної точності. Ми купуємо права на неоформлену спірну нерухомість, супроводжуємо складні девелоперські проєкти, відповідаючи за їхню юридичну безпеку. Будувати в Одесі ніде, а попит є. Ми глибоко переконані, що майбутнє ринку саме за розселенням. Але це гра в довгу", — зазначив під час виступу на саміті адвокат Олександр Саржан, керуючий партнер інвестиційної компанії Fintek.
У Fintek не приховують: це складна робота з людьми, де кожному пропонують індивідуальне рішення. Варіантів зазвичай три: гроші (трохи вище ринку), інша квартира або обмін старої площі на нову з коефіцієнтом збільшення. Наприклад, на Фонтані цей коефіцієнт може досягати 1,5. Тобто, віддаючи 40 метрів у аварійному, людина отримує 60 метрів у новобудові.
Але є жорстка умова — домовлятися треба з усіма.
"Ми робимо акцент на 100% власників. Якщо хоча б один не підписав попередній договір, процес не стартує. Це захищає нас від так званої "золотої акції", коли недобросовісний власник хоче продати свою квартиру в самому кінці за космічною ціною", — пояснює Олександр Саржан.
Цікавий психологічний момент: коли більшість сусідів вже "на валізах" і мріють про нове житло, вони самі стають найкращими перемовниками з тими, хто намагається зірвати процес.
Зносити чи рятувати?
Тут, звісно, виникає питання: а що залишиться від старої Одеси? У Fintek чітко розмежовують поняття:
"Ми не працюємо з пам'ятками архітектури. Вони мають охоронний статус і підлягають реставрації, а не знесенню. Наш пріоритет — аварійні будинки, які вже неможливо врятувати, і які лише псують вигляд району та загрожують життю".
Бізнес фактично пропонує нову модель: продавати не лише квартири від забудовників, а квартири в ветхих будівлях, старі та аварійні будинки цілком — забудовникам.
Що думаєте, шановні? Чи готові ви пожертвувати старими дворами заради безпеки і нових квадратних метрів (особливо з коефіцієнтом 1,5)?
Хто ми такі: Про нас та Контакти. Як ми пишемо новини та наші принципи: Редакційний кодекс. Ми старались, якщо вам сподобалось – задонатьте.
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, напишіть нам.