Андрій Кошиль

Андрій Кошиль: ціна на землю сільгосппризначення зростатиме

Про прийдешнє відкриття ринку сільгоспземлі в інтерв'ю Українським Новинам розповів Президент асоціації "Земельний союз України" Андрій Кошиль, член Ради підприємців при Кабінеті Міністрів України, член Громадської Ради при Міністерстві Економіки України.

Коли, за Вашими прогнозами, буде скасований мораторій на продаж землі сільгосппризначення?

Наразі на шляху до введення земельного ринку відбуваються активні дії. Ми сподіваємося на те, що, як каже Президент, мораторій буде знятий з початку наступного року, а для цього приймуть необхідні закони вже в першому півріччі 2011 року.

У принципі, всі підстави для цього є: проект закону "Про ринок земель" уже опублікований на сайті Держземагенства. Це урядовий законопроект, і, наскільки мені відомо, найближчим часом він буде внесений у Верховну Раду.

Закон про земельний кадастр уже прийнятий у першому читанні, і його остаточне прийняття можна чекати на початку червня цього року. У цілому, і проект закону "Про земельний кадастр" (Верховна Рада прийняла в першому читанні), і проект закону "Про ринок земель" є компромісним рішенням, яке влаштовує більшість суб'єктів земельних відносин.

За моїми прогнозами, так, як і планується, з початку наступного року ринок земель сільськогосподарського призначення може бути відкритий. А ось цей час, що залишився до початку 2012 року, сподіваємося, буде використано для підготовки інфраструктури.

Чи в стані держоргани за цей строк підготуватися до запуску ринку землі?

Земельна реформа триває вже 20 років, і мораторію вже цього року буде 9 років. Досвід показує, що подальше продовження мораторію ніяк не покращує ситуацію - потрібна законодавча база не приймається, операції з сільгоспземлями перебувають "у тіні".

Самі проекти законів про ринок землі, про земельний кадастр викликають бурхливе обговорення серед різних суб'єктів земельних відносин. При цьому вони не є надскладними. Труднощі в їх прийнятті полягають у тому, що в земельних відносинах багато суб'єктів, і їхні інтереси вельми різняться, а інколи й протилежні. Тому так гальмується і зі скрипом обговорюється закон про ринок земель і викликає дуже багато суперечливих думок. Держава може і має обрати найбільш вдалий шлях, що враховує інтереси власників паїв, сільгоспвиробників, фермерів, так само як і державні інтереси. Наразі розроблені науково обґрунтовані максимальні розміри господарств за регіонами, які враховані в проекті закону. Так, передбачаються обмеження щодо площі від 900 га до 2100 га залежно від кліматичних і географічних зон.

Крім того, у проекті закону передбачається продаж землі тільки фізичним особам, що дасть змогу не допустити спекуляцій, а також високі податки у разі продажу протягом перших кількох років після купівлі. Таким чином, робиться все, щоб не допустити "стихійного" і спекулятивного ринку землі.

Чи з введенням ринку землі буде присутнім ажіотаж?

Якщо закон про ринок землі приймуть у тому вигляді, який є, то, я думаю, що особливого ажіотажу не буде. Ті суб'єкти, які можуть купувати землю, тобто фізособи-громадяни України, не мають на руках так багато коштів для купівлі. Крім того, передбачаються обмеження щодо кваліфікації тих осіб, які зможуть купувати землю - вони повинні мати фахову освіту або ж займатися товарним сільгоспвиробництвом. Тому, що менше потенційних покупців, то менше ажіотажу.

Олігархи також навряд чи будуть скуповувати землю на себе як на фізособу. До речі, щоб «скупити» землю, фізособа має показати офіційний дохід. Тобто ці гроші мають банально звідкись з'явитися і з них мають бути сплачені податки.

Яка сформується ціна на сільгоспземлю під час введення ринку і з його розвитком?

Хочу нагадати, що в першу чергу, ціна - це попит та пропозиція. Що нижча ціна, то більший попит, а зі зростанням ціни він падає. І навпаки.

Я можу прогнозувати, що ринку, по суті справи, не буде в тому розумінні, як про нього кажуть прихильники ринку. Ринок жорстко регулюватиме держава.

Повністю вільного ринку немає і в інших державах. Ринок землі - це прерогатива держави, це продовольча безпека, це безпека території країни, тому всі країни його активно регулюють. Не вводять мораторій, але є державні органи, які займаються консолідацією земель, їх купівлею-продажем.

Ми йдемо тим же шляхом. Ми, у принципі, нічого нового не винаходимо.

Це з одного боку, з іншого боку - на ринок буде обмежений доступ суб'єктів, я маю на увазі дозвіл купувати землю тільки громадянам України. Ну, і для того, щоб ціна злетіла або почалися активні угоди, потрібна достатня маса грошей.

Все-таки скільки коштуватиме земля?

Сільгоспвиробники кажуть про те, що готові платити порядку 600-700 доларів за гектар.

Чи продаватимуть паї за такі гроші самі власники? Припускаю, що деякі продадуть, але більша частина - ні. Ми можемо переконатися в цьому на прикладі інших земель, які перебувають у нас в обігу, яких у нас дуже багато і які не потрапляють під дію мораторію. Зокрема землі для ведення особистого селянського господарства обсягом до 2 га. По суті справи, це - ті ж сільгоспземлі. (Нагадаю, середній розмір паю в Україні 4 га). Власників ділянок для ведення особистого селянського господарства - мільйони. Ці землі перебувають, по суті справи, у вільному обігу. При цьому скупних явищ не помічено.

Тому ціна, напевно, буде невисокою. Зазначу - якщо держава не обмежить мінімальну ціну. Йдеться про те, що нормативну оцінку землі, яка на сьогодні становить близько 11-12 тис. гривень залежно від регіону, передбачається відповідно до нової методики підвищити до 22-24 тис. гривень. Це вже сума немаленька, це порядку 3 тис. доларів.

Тому, я вважаю, все залежить від того, яким буде формат ринку. Якщо будуть прийняті згадані обмеження щодо придбання землі, то покупців буде вкрай мало.

Чи можливе під час розвитку ринку підвищення ціни?

Ціна на землю сільгосппризначення зростатиме, і це відбуватиметься постійно. Це світова тенденція: ціна на сільгоспземлю зростає, тому що зростає ціна на продукти харчування.

Я сподіваюся, що вона не зростатиме стрибкоподібно, тому що подібне призводить до ажіотажу. Швидше за все, ціна буде поступово підвищуватися. І, напевно, будуть пом'якшені умови, які зараз прописані в проекті закону. Допускаю, що згодом будуть внесені в список можливих покупців і юридичні особи. Юридична особа може бути такою за паспортом за місцем реєстрації, а як уже туди ввести іноземний капітал - це справа техніки.

Саме з цієї причини і виключені на першому етапі зі списку покупців юридичні особи.

Відповідно, ті, хто в стані почекати, не продавати сьогодні землю, її не продадуть.

У таких умовах оренда сільгоспземлі залишатиметься ключовим механізмом... Як будуть у нових умовах стояти справи з сільгоспземлями, які перебувають у власності держави?

Так, оренда дає змогу зберегти наявні господарські відносини. Продавати будуть змушені тільки ті власники, які дуже потребують грошей, або у зв'язку з виїздом в іншу країну, або у разі, коли власники землі - батьки - тут помирають, а спадкоємці (іноземці) мають (відповідно до проекту закону) протягом року продати успадковану землю.

Для цього держава створить таку структуру як Державний фонд земель, яка має, як фонд держмайна, управляти державними землями, зокрема і надавати в оренду.

У його ж підпорядкування передбачається передати і землі сільгосппризначення, які є у власності держави, і так звану "відумерлу спадщину" (коли власники померли, а спадкоємців немає), й інші землі різного виду (дороги, проїзди).

Передбачається, що цьому фонду буде надано право викуповувати землі в першу чергу.

Подібний механізм діє в багатьох країнах: якщо відбувається угода між покупцем і продавцем, то, щоб не було заниженої ціни, фонд виступає покупцем.

Звичайно, тут присутні корупційні ризики, як і для будь-якого органу контролю, але вихід один - чітко прописати в законодавстві випадки й умови, за яких фонд може викуповувати цю землю. Чітко прописати строки, у які фонд має дати відповідь.

Сам по собі факт створення такого органу не є унікальним - подібні є у Франції, Угорщині, Польщі, інших країнах.

Цей же орган займатиметься консолідацією землі?

Щодо консолідації - це велике питання, тому що зараз земля в нас розбита на 7 млн. паїв із середнім розміром 4,2 га, а для ведення великотоварного виробництва потрібно від 3 тис. га землі. Це умовно - 800 користувачів. Їх зібрати й обробити вкрай важко, це клаптева ковдра. Тому існує гостра необхідність займатися питаннями консолідації землі і формування цих масивів, якими можна буде управляти. У цьому питанні вже є проект закону від робочої групи при Мінагрополітики.

У разі підвищення нормативної оцінки сільгоспземлі, відповідно, буде підвищена й орендна плата? Як це вплине на рентабельність сільгоспвиробництва?

Ціна використання землі зростатиме в будь-якому разі. Вона в Україні низька - 292 гривні (35 доларів) у середньому по Україні за 1 га на рік. Це вкрай мало, причому більше ніж 70% виплачується в натуральній формі.

Я вважаю, що й тут не треба робити різких рухів і сильно її піднімати на законодавчому рівні. Треба розуміти, що й сільгоспвиробники працюють у дуже складних умовах: питання щодо обмежень на експорт зерна і так далі. Якщо ми на них перекладемо весь тягар, то в нас сільгоспвиробництво, напевно, буде нерентабельним і завмре.

Все має бути економічно обґрунтованим і цивілізованим.

Тут варто розуміти, що орендна плата - це похідна від ціни землі. Як правило, кажуть, що десятирічна орендна плата має дорівнювати вартості землі. У нас ця цифра становить 6-7 років. У сформованих умовах буде цікавіше не продавати, а здавати сільгоспземлю в оренду. Ті, хто можуть собі дозволити не продавати землю, вони знатимуть про те, що ціна на землю зростає, і утримуватимуть паї як тривалу інвестицію.

Я прогнозую розвиток орендних відносин і обмеження площ оренди.

З 2012 року реєстрація прав на земельні ділянки має перейти в Мін'юст?

Так, передбачається скасування паперових актів на землю. На мій погляд, це правильно. Це не означає, що акти, які є на руках, будуть недійсними. Єдиний момент - на дату здійснення якої-небудь угоди нотаріус братиме виписку з державного реєстру.

Це - одне з найголовніших завдань держави, тому що зараз пройти будь-яку процедуру щодо землі, хай то буде купівля, продаж, спадкування і так далі, досить важко.

Довідка

Асоціація "Земельний Союз України" (ЗСУ) була заснована 2004 року групою землевпорядних організацій. Асоціація є недержавною неприбутковою організацією.

Якщо Ви помітили орфографічну помилку, напишіть нам.