На сайті Національного агентства України з питань виявлення, розшуку та управління активами (АРМА) вказано, що «одна з функцій Національного агентства – управління арештованим майном є імплементацією відповідних практик ЄС... Ця функція є не просто черговою регуляторною діяльністю держави, вона створює принципово новий механізм державно-приватного партнерства, аналогій якому в Україні не існувало, та має наслідком появи нового ринку послуг управління арештованим майном та ринку арештованого (проте, ще не конфіскованого) майна». Тобто, АРМА як така не займається управлінням, а відбирає управителів на конкурсній основі. Ми не можемо сказати, що цей процес став прикладом публічності, тому в УН вирішили знайти одного з управителів, які перераховані на сайті АРМА, та розпитати докладніше, як відбувається процес відбору, у чому тонкощі взаємодії між агенцією та управителями–суб'єктами підприємницької діяльності. За нашою інформацією, ТОВ «ЖК Воздвиженка» знаходиться у топі тих, хто приносить АРМА найбільший дохід. Ми поставили низку запитань фінансовому директору товариства Людмилі Колесник.
В період підготовки інтерв’ю до опублікування АРМА розмістила інформацію, що «управління ТОВ «ЖК Воздвиженка» 126 об'єктами нерухомості визнано неналежним», тож «згідно статті 22 Закону про АРМА, розпочато заходи щодо заміни управителя відповідних активів». Ми письмово звернулись до Людмили Колесник з запитанням з цього приводу, відповіді ми розмістили наприкінці інтерв’ю.
- Як проходив конкурс, чому, на вашу думку, ви виграли? Наскільки, як ви вважаєте, конкурс був прозорим?
Процедура доволі стандартна. АРМА публікує оголошення з умовами. Претенденти подають заявки. Я раджу дуже ретельно ознайомитись з вимогами до управителів, та тільки після того подаватись на конкурс. Стосовно прозорості – нам все було зрозуміло, і ми виконали всі необхідні умови для участі. Щодо механізму відбору, який завжди змінюється, то на той час він відповідав всім нормам закону.
Чому перемогли? (посміхається, - ред.) По-перше, тому що не злякались участі та прийняли на себе відповідальність. Погодьтесь, зараз входити в якусь взаємодію з державою – це та ще лотерея. Та ми точно не прогнозували COVID, а потім і повномасштабне вторгнення росії… Але виконали всі свої зобов’язання. По-друге, ми мали чітку програму розвитку активів, які мали передаватись в управління. Ну і по-третє, АРМА завжди дивиться на результати попередньої діяльності. Тут нам були чим вразити.
- Чим займалася ваша компанія, перш ніж стати управителем?
Взагалі-то ТОВ «ЖК Воздвиженка» займалася управлінням з початку своєї діяльності, бо у 2013 році його було створено саме з метою продажу та управління житловою та комерційною нерухомістю. Це оренда та експлуатація.
В результаті реалізації інвестиційного проєкту «Воздвиженка» наша компанія отримала високий рівень довіри від інвесторів та власників та успішно управляла двома бізнес-центрами: «V45» площею 6 тис. кв. м. та «Кожем’яцкий» площею 3 тис. кв. м., житловою нерухомістю із 46 квартир загальною площею 5174 кв. м., а також нежитловими вбудованими приміщеннями.
- Чому вирішили піти в цей бізнес управителів заарештованим майном, чи правильніше сказати, звернули увагу на цей напрямок діяльності?
Ми завжди слідкуємо за тим, що відбувається у нашій сфері бізнесу. АРМА було створено у 2016 році, а у 2017 було відібрано співробітників. Агенція почала реальні дії, пов’язані із арештованим майном, у 2018. В цей період ЗМІ багато приділяли уваги гучній кримінальній справі, яку було порушено проти компанії АІС, що володіла багатьма промисловими майновими комплексами в країні, і при цьому не виконувала свої фінансові зобов’язання перед кредиторами, зокрема Укрсиббанком. Вся ця інформація навела нас на думку, що ми готові спробувати щось незвичне. Це був неабиякий виклик, але, як бачимо, управління арештованим майном нам вдалося не гірше, ніж звичайними об’єктами.
- Час минув, ваші очікування виправдалися?
Як сказати… Ми виходили зі свого досвіду, коли розробляли бізнес план, але ж не могли багато що правильно спрогнозувати. Ми стали піонерами в діяльності зі здачі в оренду арештованого майна. Коли ми почали свій шлях у ролі управителя, ми прийняли майже всі об’єкти у занедбаному та технічно несправному стані. Багато з них були розкрадені, розукомплектовані – без комунікацій: води, газу, електрики, вентиляції. Не було договорів з комунальними службами. Тож перші півроку-рік наші зусилля були спрямовані на приведення всього до ладу та підключення до енергоносіїв. Ми провели ремонтно-відновлювальні роботи, відновили системи пожежної сигналізації, опалення тощо. На всі об’єкти поставили працівників, охорону. І все це – за власні кошти! Це були інвестиції у майбутнє. При цьому ми додатково сплачували фіксований платіж АРМА з лютого 2019, а самі повернули кошти, вкладені у відновлювальні роботи, лише у вересні 2020.
- Які об’єкти були найбільш важкими?
В Сумах та Одесі. В Сумах із 900 кв. м. було придатне лише 200, інші площі– недобуд без планування, комунікацій, вікон та дверей. В Одесі за межею міста на крупному об’єкті 6 тис. кв. м. із трансформатора було вилучено все начиння, обрізані дроти, а щоб нашкодити - в каналізації навіть було залито бетон… Це було складно, але ми впорались і здали ці та подібні об’єкти в оренду, сформувавши пул орендарів. Тож пишатись є чим.
- Що не вдалось, на вашу думку?
Шкода, що не встигли відновити пару об’єктів, які потребували капітальних інвестицій: в Харкові та Малій Данилівці Харківської області. Наприклад, на вулиці Ганни в Харкові напіврозвалені стіни, майже руїни. За попередніми оцінками тільки очищення території – вивіз будівельного сміття, вирізка диких рослин, огорожа, більш-менш придатний асфальт – склав би 1 млн грн. Малу Данилівку ми прийняли в управління однією з останніх. Площа 13 тис. кв. м потребує дуже великих капіталовкладень. Поступово ми щось робили, навіть здали ліквідні приміщення, але не змогли завершити – неподалік прилетіло, частково пошкодження торкнулись і нашого об’єкта.
В Херсоні ми все відновили, але об'єкт було розграбовано окупантами, і зараз він перебуває в стані непридатному для ведення діяльності… Отже, і шкодувати є про що.
- Які у вас зараз відносини з АРМА?
Були робочі. Весь час з 2018 року ми працювали і регулярно звітували АРМА. Відповіли на сотні їхніх запитів та пройшли всі регулярні та позапланові перевірки. Все йшло нормально, у робочому процесі. Але зараз ми зіткнулися із блокуванням нашої бізнес діяльності з боку нового керівництва АРМА. Вони зараз ретельно перевіряють начебто всіх управителів. Не впевнені щодо інших, але нас ця «активність» просто паралізувала! Наразі АРМА не погоджує витрати на охорону, комунальні послуги, заробітну плату та відновлювальні роботи для збереження активів, які раніше завжди погоджувалися.
І що ми маємо зараз – ми знаходимось на межі розірвання договорів, а це потягне за собою звільнення працівників та призупинення перерахування доходів до бюджету, що призведе до недоотримання державою щонайменше 5 млн грн на місяць.… Тому сьогодні ми відчуваємо, що наші очікування – якщо говорити про співпрацю з державним органом – не виправдовуються. Давайте на чистоту – бізнес потребує прогнозованого середовища. І ми – як управитель – і орендарі. Зараз орендарі у нас питають: «що далі?», «нам продовжувати угоди?». Ми їм не можемо нічого відповісти «завдяки» такій позиції АРМА.
- А в чому, ви вважаєте, проблема? АРМА хоче отримувати більше, але максимально обмежити прибуток управителів?
Бажання отримувати більше – є нормальним. Але ж і ми діємо по можливості. Під час ведення господарської діяльності у висококонкурентному середовищі доводиться приймати різні рішення по цінах оренди. Ми управляємо в основному промисловими, складськими, виробничими об’єктами, а це великі площі, які часто здаються єдиним активом. Ціна за метр при здачі одразу 2 тис. квадратів зазвичай нижча, ніж за такий же метр, але коли здається 300. Зрозуміло також, що промислові приміщення не мають такої високої вартості за квадратний метр, як , наприклад, розважальні центри. Не варто забувати і про райони, де ведуться обстріли, як, наприклад, Одеса, Дніпро, Запоріжжя, Харків та Суми – ціна оренди невелика, але навіть там ми знаходимо можливість працювати і врешті решт перераховувати мільйони в держбюджет. Як знайти баланс між 2600 грн/кв. м за невелику площу для «великого» клієнта та між 2 грн/кв.м для Благодійної Організації (в рамках соціального проєкту)? Шукаємо. І знаходимо. А якщо управитель і отримує прибуток, що між іншим не є постійним результатом, то з нього він сплачує податки.
- Розкажіть більш докладно про те, до яких проблем може привести така поведінка представників АРМА.
Орендарі бажають розуміти свої перспективи щодо подальшого перебування на орендованих ними об’єктах. Тільки от якщо з нашими партнерами ми чуємо один одного, то чогось АРМА нас не чує. Їхня остання комплексна перевірка – до речі, безпідставна - вже надто затягнулась, але ні до чого поки не призвела. Ми продовжуємо працювати, перераховувати доходи в бюджет. Але ж ми, як і орендарі, також не розуміємо своє майбутнє і знаходимося в підвішеному стані. Агентство готове проводити новий конкурс, але навіщо? Чому саме зараз? Адже за 8 місяців їх нова команда не провела ще жодного. Ми вважаємо, що стабільний дохід, який ми перераховуємо державі, не має підпасти під загрозу через чиновників, які жадають одноосібного прийняття рішень чи, можливо, діють, виконуючи чиєсь замовлення.
- А може і таке бути?
Такі думки виникли у нас останнім часом у зв’язку із дивною ситуацією: майже одночасно з отриманням нами відмови АРМА у погодженні витрат за січень 2024 наші орендарі почали інформувати нас про навідування до них невідомих осіб, які переконують, що найближчим часом арештовані активи будуть повернуті їх «власникам», а усі права ЖК Воздвиженка будуть анульовані. Але законних підстав для припинення дії договорів управління немає. Тому, з метою запобігання будь-яких протизаконних дій, ми були змушені звернутися до прокуратури з описом таких випадків. На відміну від АРМА, яка сприйняла це звернення як тиск, ми вважаємо, що це скоріше попередження потенціальних неприємностей.
Є ще проблема. Одним із зауважень АРМА стосовно діючих договорів управління є відсутність страхування воєнних ризиків по об’єктах. Але такі поліси пропонують лише декілька страхових компаній, і ті – із обмеженнями. На тариф впливає віддаленість об'єкта від об'єктів критичної та військової інфраструктури, тобто вартість, яку ми маємо сплачувати власним коштом, може бути захмарною. Окрім того, на страхування не приймається нерухомість, розташована в областях, наближених до лінії зіткнення. А як ми зазначили раніше, в нас достатньо таких об’єктів. Нажаль, жодна з наявних пропозицій від страхових компаній не дозволяє повноцінно виконати таку вимогу АРМА.
І ми, і наші орендарі розуміємо, що йде війна. Частину наших працівників було мобілізовано, але керівництвом нашої компанії було прийняте рішення щодо продовження виплати їм заробітної платні. На робочий зустрічі 12.03.2024 року Голова Установника управління (АРМА) вказала на важливість докладання усіх зусиль задля допомоги фронту та нашим захисникам у період війни з рф. Управитель та Установник управління мають однакову думку з цього приводу. Всім важко, але ми боремося, як наша держава і наші воїни! Всі ми різко впали на початку повномасштабного вторгнення, та впоралися і знайшли баланс.
- Як ви вважаєте, чи законодавство підтримує управителів, чи є що вдосконалити?
Безумовно є що вдосконалювати. Наприклад, в Цивільному Кодексі про діяльність управителів написані лише загальні фрази, які вміщуються на одній сторінйі. Ми вважаємо, що необхідно розробити окремий законодавчий акт, який регулюватиме взаємовідносини між управителем та установником управління (АРМА), де будуть розгорнуто описані всі права, обов’язки та порядок дій для кожної зі сторін. При цьому, при розробці такого документу в робочих групах обов’язково мають бути присутні і представники управителів.
Питання після того, як АРМА розмістила інформацію на своєму сайті про те, що «управління ТОВ «ЖК Воздвиженка» 126 об'єктами нерухомості визнано неналежним».
- Людмила, прокоментуйте, будь ласка, останню заяву АРМА щодо вашої компанії. Як ви бачите ситуацію?
Вважаю, що спочатку потрібно описати, по якому бюрократичному колу ми ходили з АРМА останнім часом.
З середини січня 2024 року ЖК Воздвиженка як Управитель отримало від АРМА близько 20-ти запитів на надання інформації за весь період діяльності (2019-2024 роки). Відповіді на кожен з цих запитів ми повинні були надавати протягом 5 робочих днів. Уявляєте, який людський ресурс ми повинні були відволікати?
Крім того, було два повідомлення про виїзні перевірки, для здійснення яких Установник управління запитав додаткові пояснення, які також йому надавалися Управителем.
Нам без об’єктивних аргументів не погодили видатки за січень-лютий 2024, в зв’язку з чим Управитель повинен був підготувати додаткове обґрунтування по цим статтям видатків. До теперішнього часу ми не отримали від АРМА чіткої відповіді по видатках на охорону активів, сплаті комунальних послуг, заробітній платі та решті питань.
Ми отримали чотири Приписи про порушення, які на суб’єктивну думку АРМА мають місце, які Управитель повинен був виправити протягом 3 робочих днів.
Одночасно з цим АРМА здійснювала огляд 126 наших активів, в ході якого ми також готували пояснення. Бізнес практично з ранку до ночі працював виключно на Агентство.
Загалом ми своєчасно подали близько 35 відповідей, обґрунтувань і пояснень на 5 000 аркушах. Але ж ми дійсно бажали і бажаємо прозорості у відношеннях з АРМА, котрі у нас склались протягом 2018-2024 років. Тому намагались конструктивно підходити до всіх вимог АРМА й очікували від них такого ж підходу, бо завжди були серед лідерів по сплатам від управління – до бюджету всіх рівнів ми перерахували більше 170 млн. грн.
По деяких питаннях, описаних в довідках перевірок (з ПДВ та заробітної плати), нас дуже здивували суб’єктивні висновки співробітників АРМА, не зважаючи на надані нами відповіді. В зв’язку з чим ми були вимушені звернутись до експертів з податкового, бухгалтерського обліку та законодавства про працю.
Окреме здивування у нас викликав підхід АРМА у спілкуванні з нами як з Управителем. Замість особистої зустрічі чи інших ділових каналів спілкування АРМА використало свій Телеграм канал, щоб висміяти технічну помилку нашого співробітника, коли він пояснював припис на незначну суму – 9681 грн. Ці жарти ми вважаємо відвертим цькуванням.
До того ж, АРМА оприлюднило не всі пояснення, а тільки один аркуш, зміст якого не дає можливості читачам отримати повну об’єктивну картину обставин випадку. Ми з великим нетерпінням чекаємо, коли АРМА викладе в свій Телеграм канал повний перелік документів ЖКВ за підписом директора, дозвіл на розголошення персональних даних не надаємо.
Варто зазначити, що в цей самий час в запитах та довідках АРМА також періодично присутні друкарські помилки, але, мабуть, помилятись дозволено тільки АРМА.
Відносно інформації в Телеграм каналі АРМА про повернення 10 млн гривень, нами були надані всі необхідні пояснення. Працівник АРМА не врахував та зробив свої суб’єктивні висновки, на підставі яких продовжує надсилати приписи та закликає притягнути до відповідальності винних за відсутності чітких ознак порушень.
Враховуючи викладені вище факти, ми заявляємо про упереджений підхід до діяльності управителя ТОВ «ЖК Воздвиженка», який протягом всього періоду співпраці з АРМА виконував свої обов’язки зі збереження та ефективного користуванням майном, наданим в управління. Чому все це відбувається вже третій місяць поспіль, коли до закінчення діючих договорів управління залишилось 2 місяці, я припустила у своєму інтерв’ю.
Вже за тиждень ми будемо вимушені повідомити майже всіх працівників про скорочення, оскільки АРМА на всі наші звернення, починаючи з 01.07.23, про пролонгацію договорів управління так нічого й не відповіло. АРМА публічно зазначає, що процес управління може бути зупинений в любу мить без завдання шкоди інтересам держави та управителя. Відповідально заявляємо – це не так. Держава втратить гроші, а процес залучення управителів буде дискредитований.
Хто ми такі: Про нас та Контакти. Як ми пишемо новини та наші принципи: Редакційний кодекс. Ми старались, якщо вам сподобалось – задонатьте.
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, напишіть нам.