Інтерв’ю 2019-05-21T16:45:13+03:00
Українські Новини
Ріелтор Родіон Сороковий про ціни на житло в Києві та шахрайські схеми

Ріелтор Родіон Сороковий про ціни на житло в Києві та шахрайські схеми

Ріелтор Родіон Сороковий.
Ріелтор Родіон Сороковий.

Зараз у Києві з'явилася велика кількість новобудов і житла в процесі будівництва, ціни на оренду квартир ростуть, але купувати власні поспішають не всі бажаючі мати нерухомість у столиці. Основним фактором служить нестача коштів, тому ті, хто все ж готовий обзавестися квартирою, частіше звертають увагу на найдешевші варіанти - хрущовки і гостинки на околицях міста, не завжди довіряючи новим житловим комплексам. Про те, яке житло вигідніше купувати, як будуть рости ціни на нерухомість у Києві, як розпізнати шахрайські схеми та уникнути їх, і про вплив виборів Президента на квартирний попит, Українські Новини поговорили з ріелтором Родіоном Сороковим, який працює в компанії "КиевДомСервис", яка на ринку вже 10 років.

На скільки виросли ціни на однокімнатні та двокімнатні квартири на первинному і вторинному ринку за кв. м за останні півроку? У старому житлі, і в новому.

В цілому на вторинному житло ціни не виросли, а навіть навпаки злегка знизилися. Переважно - на старі будинки. На хрущовки, гостинки ціни знижуються і найближчим майбутнім будуть падати. Тому що їм вже більше 50 років, особливо - хрущовкам. За останні півроку ціни впали на 2-3%.

Найдешевші квартири зараз. В яких районах вони знаходяться? Які умови? Який попит? Інфраструктура?

Гостинки і хрущовки. Це найнижчий рівень квартир за соціальним статусом, ось вони найдешевші. Це Дніпровський, Святошинський райони, гостинки в Дарницькому.

Наприклад, в гостинці на "Академмістечку" зараз кв. м ми продаємо за 650 доларів. Ця квартира зовсім убита, тобто це ціна за яку її і то ніхто не хоче брати. 36 кв. м ми продаємо за 22 тисячі. Вона взагалі нікому не потрібна. Приходять, перегляди є, але люди не хочуть брати. Ще в хрущовках, зараз на Перова є квартира, там 550 доларів за кв. м, це 63 кв. м. За 35 тис. доларів вона продається і теж особливо ніхто не хоче брати. Там потрібно робити цілком ремонт. Щоб її привести до нормального вигляду, потрібно заплатити ще 20 тис. доларів. Це мінімум. Цій хрущовці вже 59 років і в неї ніхто нічого не робив. Вона може розвалитися, ніхто не знає, скільки вона ще буде існувати. Тобто змінювати треба все.

Взагалі краще брати квартиру в передмісті Києва, припустимо, зараз в Софіївській Борщагівці продається квартира однокімнатна за 25 тис. доларів: 30 кв. м, голі стіни. Тобто, якщо в Києві за 22 тис. доларів гостинка однокімнатна з метро в 1,5 км, то в Софіївській - новий будинок, він побудований 2 роки тому. До метро там 4 км, але все одно там пристойніше. І сусіди пристойніше.

Переважно люди купують не квартири, а те, що навколо них - інфраструктуру, стиль життя. І ось ці старі будинки, ну який там стиль життя? Там нецікаво жити. Ці квартири можуть купити люди близько 50 років. У нас всі перегляди - люди 40-50 років. На "Академмістечку" - метро в 1,5 км пішки. А там такі дороги, що черевики можна викидати, якщо пройтися до нього. Коли люди купують квартиру, їм назва житлового комплексу, з чого зроблений будинок, це не особливо важливо. Люди купують те, що є навколо цих квартир. У центрі вони купують нічні клуби, круті спорткомплекси. На околицях купують молоді сім'ї, які переїхали до Києва і їм потрібне якесь житло. І ось вони обирають хрущовки, бо деякі просто бояться купувати в новобудові або їм не вистачає грошей. Продається все. Покупців можна знайти на все. Зрозуміло, на дешеве житло покупців більше.

Скільки коштує квартира в однокімнатній-двокімнатній хрущовці, панельці і в новому будинку бюджетного сегмента?

В панельці квартира, в якій можна жити, буде коштувати 26-30 тис. доларів, у середньому - 28. У двокімнатній - 35 тис. доларів. В однокімнатній квартирі метраж завжди дорожче. Можна купити хрущовку трикімнатну за 35 тис. Доларів. Однокімнатна ж буде коштувати в хрущовці 25 тис. доларів. А кв. м там в 2 рази менше. У новому зданому будинку хорошого забудовника на "Іподромі" - від 55 тис. доларів двокімнатна квартира. Там голі стіни.

Нове житло в процесі будівництва. Як перевірити документи на законність будівництва?

В першу чергу потрібно звернутися до професіоналів. У новому будинку головні критерії - обрати надійного забудовника, подивитися, скільки будинків він вже здав, чи були здані вже вдома в цьому ЖК, і тоді можна спокійно і сміливо купувати.

Проблема більшості людей в тому, що вони думають, що вони все самі зможуть. Але якщо ви в цьому не розбираєтеся, потрібно звернутися до людей, які розбираються. По-перше, потрібно зрозуміти, який це забудовник. Люди просто біжать на халяву, на дешеву ціну, а потім щось з документами не так.

Чи є зараз ризик потрапити на шахраїв при купівлі квартири на вторинному ринку? Як уникнути?

На вторинному ринку багато схем зі спадків: люди купили квартиру, а тут з'являється якийсь родич, який теж претендує на її частину. Тобто, повинен бути акт купівлі-продажу, потрібно, щоб нотаріус дав цей акт. Тоді можна вести справу і спілкуватися, навіть якщо з'являється родич. А буває, що люди звертаються з бажанням купити квартиру, а ріелтор, нотаріус виявляються недобросовісними, вони це все роблять, а потім через місяць "намальовується" людина, яка теж претендує на квартиру. Угода проходить офіційно. Нотаріус все заповнює. І якщо угода пройшла, все добре, але з документами не гаразд, то потім дуже складно щось довести через суд.

Ще є схема, коли, щоб менше платити відсоток (податок), у контракт вписують суму меншу, а передають більшу. Наприклад, вписують суму 20 тис. доларів, а продають за 30 тисяч. Сплачують податок з 20 тисяч, а потім клієнт говорить, що хоче все скасувати, повертайте гроші.

Також якщо людина намагається швидко продати квартиру, тому що нібито кудись їде - "я сьогодні-завтра відлітаю, давайте сьогодні все оформимо". Бувають випадки, коли це реально так, але якщо людина попереджає про це заздалегідь, у такому випадку навіть бувають реальні знижки 20-30%. Але якщо людина говорить про це в той же день і квапить їхати до нотаріуса оформлювати - в такому випадку варто замислитися. 

Зараз ми продаємо квартиру на Лабараторному провулку з голими стінами, це вторинка, але будинок стоїть з 2009 року і в квартирі ніхто не жив. Квартира за 110 тис. доларів. Ми перевірили повністю документи, знайшли нотаріуса, який сподобався покупцеві, перевірили повністю рахунки. Є ж таке, що і проблеми з оплатою комуналки "вилазять" після операції. Тобто покупець бачить всі документи і ми оформлюємо угоду.

На вторинному ринку головне - побачити документ власності, витяг з Єдиного державного реєстру. Документ, що ця квартира належить тій людині, якій ви передаєте гроші. Якщо квартира передалася у спадок, потрібно перевірити у нотаріуса, які є родичі - і найближчі, і далекі. Можна зателефонувати їм і нотаріально завірити, що вони ні на що не претендують. Якщо квартиру продають шахраї, вони не звертаються до ріелтора, їм потрібен прямий клієнт.

Переважно на шахраїв трапляються ті, хто на всьому економить. Вони бачать низьку ціну, нічого не перевіряють і йдуть відразу оформлювати у нотаріуса. Зазвичай шахраї ведуть до "найпафосніших" нотаріусів, в яких "суперкабінети", такий же "не може обдурити". А потім вони живуть уже місяць в квартирі і з'являються якісь "родичі", рахунки або ще щось. Тобто, якщо ви хочете купити житло - не потрібно скупитися. Краще прийти у фірму, подивитися на людей, які будуть підбирати квартиру, з ними все обговорити, можливо, щось підписати, щоб вони представляли ваші інтереси і підбирали вам квартиру. Фірмам, які на ринку вже багато років, теж не вигідно обманювати людей.

Якщо квартира коштує 50 тис. доларів, заплатити 2 тис. доларів за те, щоб бути повністю впевненим, що це ваша квартира, що вона перейде вам, там все погашено, нормальний будинок і забудовник - не така велика сума.

Чи є дефіцит житла? Якого? Наскільки великий?

Ні, попит зараз набагато менше, ніж пропозиція.

Риелтор Родион Сороковой.Ріелтор Родіон Сороковий.

Вибори Президента вплинули на ринок нерухомості? Який прогноз цін на найближчі місяці?

Невеликий застій був місяць в оренді житла, мало знімали. Хтось каже, що через вибори, але я не особливо в це вірю. Але на купівлю квартир вибори ніяк не вплинули. Був у мене лише один клієнт, який не хотів купувати квартиру, поки йдуть вибори, тільки коли "все устаканиться". Більше проблема з боку клієнтів: якщо людина вірить, що вибори якось впливають, то вона знаходить підтвердження, що так воно і є, а якщо людина про це не думає, то нічого і не відбувається. В середньому зараз ціни на вторинну нерухомість не змінюються. На найближчий 2019 рік вони теж не будуть ні падати, ні зростати. На первинну до кінця року ціни будуть злегка рости, тому що дорожчає бензин, дорожчають матеріали, підвищуються зарплати для будівельників, відділів продажів.

І на скільки зростуть?

На 10%.

Дешеве житло зараз будується? В яких районах?

Так, в передмістях Києва, наприклад, на Софіївській Борщагівці. Там у ЖК будинки вже здані, за 25 тис. доларів можна купити 30 кв. м. До того ж там буде автономна котельня на будинок, інфраструктура, спорткомплекси, магазини. До метро - "Академмістечка" або "Житомирської" - 4 км. Якщо є 25 тис. доларів - це найкращий варіант. Але потрібно розуміти, що якісь гроші потрібні ще на ремонт.

Яке житло вигідно будувати для забудовників?

Попит є на все. Вигідно будувати lifestale - в районах, де є хороша інфраструктура, де є парки, школи. Найбільше продається лівий берег - Деснянський та Дніпровський райони, особливо, Позняки. На Оболоні ціни дорожче, але теж продається.

Останні роки в світі популярно житло з мінімальною кількістю квадратних метрів - смарт-квартири. Чи є на них попит у Києві?

Так, нам дзвонив товариш, говорив, що хоче продати дві квартири по 16 кв. м по 10 тис. доларів. Я в таких квартирах не був жодного разу, але може комусь це подобається. В Азії в таких квартирах багато хто живе. У нас, якщо немає грошей, то так, люди купують. У мене не було жодної заявки на таку квартиру. Мінімальна площа - це гостинки, найбільші гостинки - 36 кв. м. Ось всі хочуть, якщо гостинку, - то найбільшу, від 30 кв. м.


Архів
Новини

ok