Что делать, если застройщик затягивает процесс получения правоустанавливающих документов на квартиру?
Вопрос относительно защищенности прав инвесторов при строительстве объектов недвижимости, в частности – квартир, остается достаточно актуальным по состоянию на сегодняшний день. В данной сфере существует достаточно большое количество проблем, одной из которых, и, пожалуй, наиболее актуальной, является проблема с задержкой оформления правоустанавливающих документов на квартиру.
Задержки с оформлением правоустанавливающих документов могут быть вызваны различными причинами, такими как, например, проблемы с разрешительной документацией, несоответствие объекта строительства проектной документации, исходным данным и пр. Чаще всего такие задержки имеют место в связи с задержкой сроков сдачи объекта в эксплуатацию, поскольку правоустанавливающие документы на новопостроенный объект недвижимости оформляются после ввода объекта в эксплуатацию.
В связи с этим достаточно часто инвесторы интересуются именно тем, что им делать, если застройщик затягивает процесс получения правоустанавливающих документов на квартиру.
Возможные действия будут в значительной мере зависеть от того, как оформлены отношения с застройщиком и что именно прописано в договорах, заключенных инвестором с застройщиком или иными промежуточными лицами. Однако, можно выделить некоторые основные моменты.
Нарушение сроков строительства и сроков оформления права собственности является нарушением условий договора. Поэтому, инвесторы могут пользоваться общими положениями законодательства относительно ответственности за нарушение обязательств по договору, согласно которым в случае нарушения обязательства можно требовать прекращения обязательства вследствие одностороннего отказа от договора, если иное не предусмотрено договором, или расторжения договора. При этом в случае прекращения договора застройщик должен будет вернуть инвестору деньги. Однако, на практике, как правило, застройщики прописывают в договорах положения, запрещающие односторонний отказ от договора. Поэтому, можно рассматривать возможность расторжения договора в судебном порядке.
Для защиты прав инвестор может воспользоваться положениями закона "О защите прав потребителей". Согласно позиции Верховного Суда Украины, изложенной в анализе судебной практики по рассмотрению гражданских дел о защите прав потребителей (2009 – 2012 гг.), договоры граждан с организациями, привлекающими средства для строительства жилья, хоть и имеют разные наименования (подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, купли-продажи с рассрочкой платежа, уступки права требования, инвестирования в недвижимость и управление имуществом), однако предмет договора и условия в них практически одинаковые: заказ на строительство жилья для собственных нужд. Поэтому, правоотношения между строительной компанией и физическим лицом - это соглашение об услуге – строительстве жилья. Согласно позиции Верховного Суда Украины к подобным правоотношениям применяются положения Закона Украины "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальным законом.
Согласно положениям Закона Украины "О защите прав потребителей" потребитель имеет право отказаться от договора о выполнении работ (оказании услуг) и требовать возмещения убытков, если исполнитель вовремя не приступил к выполнению обязательств по договору или выполняет работу настолько медленно, что закончить ее в определенный срок не является возможным. Однако, данной возможностью нельзя будет воспользоваться если объем выполненных работ составляет более 70% процентов. В этом случае потребитель имеет право расторгнуть договор только в отношении части услуги или оставшихся работ.
Кроме вышеперечисленного, руководствуясь положениями статьи 10 Закона Украины "О защите прав потребителей", инвестор может требовать от застройщика уплаты пени в размере 3% стоимости услуги (работы). Однако, при этом необходимо учитывать, что срок исковой давности для взыскания пени составляет 1 год, и поэтому, в случае если инвестор планирует взыскать пеню с застройщика, ему не стоит затягивать с обращением в суд.
Существует различная судебная практика относительно защиты прав инвестора на основании положений Закона Украины "О защите прав потребителей". Решения принимались как в пользу инвесторов, так и в пользу застройщиков. В связи с этим перед тем, как инициировать судебное разбирательство, стоит проконсультироваться с юристом и реалистично оценить возможности. Зачастую застройщики для того, чтобы обезопасить себя от исков, связанных с нарушениями условий договора, включают в договоры положения о том, что оформление права собственности осуществляется в течение определенного периода после оформления прав посредником, без привязки сроков к вводу здания в эксплуатацию. Также сложно предъявлять требования относительно нарушения условий договора в случае заключения предварительного договора, который по своей природе не является договором покупки квартиры, а только выражает договоренность сторон в будущем заключить такой договор.
Также необходимо учитывать, насколько платежеспособным является застройщик, поскольку в случае неплатежеспособности застройщика, взыскать с него средства будет достаточно проблематичным.
В последнее время инвесторы объединяются и оканчивают строительство собственными силами. Однако, такой подход может быть применим как крайнее средство, поскольку инвесторам придется дополнительно оплачивать окончание строительства, а также затрачивать собственные силы и время на деятельность, которую должны осуществлять профессионалы.
Кто мы такие: О нас и Контакты. Как мы пишем новости и наши принципы: Редакционный кодекс. Мы старались, если вам понравилось – задонатьте.
Если Вы заметили орфографическую ошибку, напишите нам.