Политика 2018-10-15T04:45:31+03:00
Українські Новини
Наталья Левчук, юрист ЮФ "Ильяшев и Партнеры": Права инвесторов первичной недвижимости

Наталья Левчук, юрист ЮФ "Ильяшев и Партнеры": Права инвесторов первичной недвижимости

Наталья Левчук, юрист ЮФ
Наталья Левчук, юрист ЮФ "Ильяшев и Партнеры":

Что делать, если застройщик затягивает процесс получения правоустанавливающих документов на квартиру?

Вопрос относительно защищенности прав инвесторов при строительстве объектов недвижимости, в частности – квартир, остается достаточно актуальным по состоянию на сегодняшний день.  В данной сфере существует достаточно большое количество проблем, одной из которых, и, пожалуй, наиболее актуальной, является проблема с задержкой оформления правоустанавливающих документов на квартиру.

Задержки с оформлением правоустанавливающих документов могут быть вызваны различными причинами, такими как, например, проблемы с разрешительной документацией, несоответствие объекта строительства проектной документации, исходным данным и пр.  Чаще всего такие задержки имеют место в связи с задержкой сроков сдачи объекта в эксплуатацию, поскольку правоустанавливающие документы на новопостроенный объект недвижимости оформляются после ввода объекта в эксплуатацию.

В связи с этим достаточно часто инвесторы интересуются именно тем, что им делать, если застройщик затягивает процесс получения правоустанавливающих документов на квартиру. 

Возможные действия будут в значительной мере зависеть от того, как оформлены отношения с застройщиком и что именно прописано в договорах, заключенных инвестором с застройщиком или иными промежуточными лицами. Однако, можно выделить некоторые основные моменты.

Нарушение сроков строительства и сроков оформления права собственности является нарушением условий договора. Поэтому, инвесторы могут пользоваться общими положениями законодательства относительно ответственности за нарушение обязательств по договору, согласно которым в случае нарушения обязательства можно требовать прекращения обязательства вследствие одностороннего отказа от договора,  если иное не предусмотрено договором, или расторжения договора. При этом в случае прекращения договора застройщик должен будет вернуть инвестору деньги. Однако, на практике, как правило, застройщики прописывают в договорах положения, запрещающие односторонний отказ от договора.  Поэтому, можно рассматривать возможность расторжения договора в судебном порядке.

Для защиты прав инвестор может воспользоваться положениями закона "О защите прав потребителей". Согласно позиции Верховного Суда Украины, изложенной в анализе судебной практики по рассмотрению гражданских дел о защите прав потребителей (2009 – 2012 гг.), договоры граждан с организациями, привлекающими средства для строительства жилья, хоть и имеют разные наименования (подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, купли-продажи с рассрочкой платежа, уступки права требования, инвестирования в недвижимость и управление имуществом), однако предмет договора и условия в них практически одинаковые: заказ на строительство жилья для собственных нужд. Поэтому, правоотношения между строительной компанией и физическим лицом - это соглашение об услуге – строительстве жилья. Согласно позиции Верховного Суда Украины к подобным правоотношениям применяются положения Закона Украины "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальным законом. 

Согласно положениям Закона Украины "О защите прав потребителей" потребитель имеет право отказаться от договора о выполнении работ (оказании услуг) и требовать возмещения убытков, если исполнитель вовремя не приступил к выполнению обязательств по договору или выполняет работу настолько медленно, что закончить ее в определенный срок не является возможным. Однако, данной возможностью нельзя будет воспользоваться если объем выполненных работ составляет более 70% процентов.  В этом случае потребитель имеет право расторгнуть договор только в отношении части услуги или оставшихся работ.

Кроме вышеперечисленного, руководствуясь положениями статьи 10 Закона Украины "О защите прав потребителей", инвестор может требовать от застройщика уплаты пени в размере 3% стоимости услуги (работы).  Однако, при этом необходимо учитывать, что срок исковой давности для взыскания пени составляет 1 год, и поэтому, в случае если инвестор планирует взыскать пеню с застройщика, ему не стоит затягивать с обращением в суд.

Существует различная судебная практика относительно защиты прав инвестора на основании положений Закона Украины "О защите прав потребителей".  Решения принимались как в пользу инвесторов, так и в пользу застройщиков.  В связи с этим перед тем, как инициировать судебное разбирательство, стоит проконсультироваться с юристом и реалистично оценить возможности.  Зачастую застройщики для того, чтобы обезопасить себя от исков, связанных с нарушениями условий договора, включают в договоры положения о том, что оформление права собственности осуществляется в течение определенного периода после оформления прав посредником, без привязки сроков к вводу здания в эксплуатацию.  Также сложно предъявлять требования относительно нарушения условий договора в случае заключения предварительного договора, который по своей природе не является договором покупки квартиры, а только выражает договоренность сторон в будущем заключить такой договор.

Также необходимо учитывать, насколько платежеспособным является застройщик, поскольку в случае неплатежеспособности застройщика, взыскать с него средства будет достаточно проблематичным.  

В последнее время инвесторы объединяются и оканчивают строительство собственными силами. Однако, такой подход может быть применим как крайнее средство, поскольку инвесторам придется дополнительно оплачивать окончание строительства, а также затрачивать собственные силы и время на деятельность, которую должны осуществлять профессионалы.

Больше новостей о: Недвижимость

Архив
Новости
В рабочее место депутата в Раде встроят цветные планшеты для голосования 12:22
Филатов считает, что на него готовится покушение и просит Луценко и Авакова обеспечить охрану 11:08
Прямой дорогой в рай: Макаревич написал ироничную песню на выступление Путина 14:02
Для награждения Президентом именным огнестрельным оружием закупили новые пистолеты 13:12 Документ
Массовое убийство в Керчи могло быть спланировано спецслужбами РФ, - Полозов 21:11
34 советника Кличко. Полный список 07:30 Документ
Украинцам разрешили устанавливать индивидуальные счетчики тепла: как сэкономить на отоплении домов 09:45
Андрей Портнов: Порошенко отомстил судье Цокол за ее отказ арестовать Саакашвили 15:09 Мнение
На Юношеских Олимпийских играх украинцы завоевали 23 медали 23:15
В результате ДТП погибла пассажирка автобуса.
В ДТП под Киевом погибла актриса "Дизель Шоу" Марина Поплавская 11:53 Дополнено
больше новостей

ok