2019-05-13T08:00:00+03:00 Интервью 2024-05-13T04:05:26+03:00

Українські Новини

Риелтор Родион Сороковой о ценах на жилье в Киеве и мошеннических схемах

Риелтор Родион Сороковой о ценах на жилье в Киеве и мошеннических схемах

Сейчас в Киеве появилось большое количество новостроек и жилья в процессе строительства, цены на аренду квартир растут, но приобретать собственные спешат не все желающие иметь недвижимость в столице. Основным фактором служит нехватка средств, поэтому те, кто все же готов обзавестись квартирой, чаще обращают внимание на самые дешевые варианты - хрущевки и гостинки на окраинах города, не всегда доверяя новым жилым комплексам. О том, какое жилье выгоднее приобретать, как будут расти цены на недвижимость в Киеве, как распознать мошеннические схемы и избежать их, и о влиянии выборов Президента на квартирный спрос, Українські Новини поговорили с риелтором Родионом Сороковым, работающим в компании "КиевДомСервис", которая на рынке уже 10 лет.

На сколько выросли цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры на первичном и вторичном рынке за кв. м за последние полгода? В старом жилье, и в новом.

В целом на вторичном жилье цены не выросли, а даже наоборот слегка снизились. В основном - на старые дома. На хрущевки, гостинки цены снижаются и в ближайшем будущем будут падать. Потому что им уже больше 50 лет, особенно - хрущевкам. За последние полгода цены упали на 2-3%.

Самые дешевые квартиры сейчас. В каких районах они находятся? Какие условия? Какой спрос? Инфраструктура?

Гостинки и хрущевки. Это самый низкий уровень квартир по социальному статусу, вот они самые дешевые. Это Днепровский, Святошинский районы, гостинки в Дарницком.

Например, в гостинке на "Академгородке" сейчас кв. м мы продаем за 650 долларов. Эта квартира совсем убитая, то есть это цена за которую ее и то никто не хочет брать. 36 кв. м мы продаем за 22 тысячи. Она вообще никому не нужна. Приходят, просмотры есть, но люди не хотят брать. Еще в хрущевках, сейчас на Перова есть квартира, там 550 долларов за кв. м, это 63 кв. м. За 35 тыс. долларов она продается и тоже особо никто не хочет брать. Там нужно делать полностью ремонт. Чтобы ее привести в нормальный вид, нужно заплатить еще 20 тыс. долларов. Это минимум. Этой хрущевке уже 59 лет и в ней никто ничего не делал. Она может развалиться, никто не знает, сколько она еще будет существовать. То есть менять нужно все.

Вообще лучше брать квартиру в пригороде Киева, допустим, сейчас в Софиевской Борщаговке продается квартира однокомнатная за 25 тыс. долларов: 30 кв. м, голые стены. То есть, если в Киеве за 22 тыс. долларов гостинка однокомнатная с метро в 1,5 км, то в Софиевской - новый дом, он построен 2 года назад. До метро там 4 км, но все равно там приличнее. И соседи приличнее.

В основном люди покупают не квартиры, а то, что вокруг них - инфраструктуру, стиль жизни. И вот эти старые дома, ну какой там стиль жизни? Там неинтересно жить. Эти квартиры могут купить люди около 50 лет. У нас все просмотры - люди 40-50 лет. На "Академгородке" - метро в 1,5 км пешком. А там такие дороги, что ботинки можно выбрасывать, если пройтись до него. Когда люди покупают квартиру, им название жилого комплекса, из чего сделан дом, это не особо важно. Люди покупают то, что есть вокруг этих квартир. В центре они покупают ночные клубы, крутые спорткомплексы. На окраинах покупают молодые семьи, которые переехали в Киев и им нужно какое-то жилье. И вот они выбирают хрущевки, потому что некоторые просто боятся покупать в новострое или им не хватает денег. Продается все. Покупателей можно найти на все. Понятно, на дешевое жилье покупателей больше.

Сколько стоит квартира в однокомнатной-двухкомнатной хрущевке, панельке и в новом доме бюджетного сегмента?

В панельке квартира, в которой можно жить, будет стоить 26-30 тыс. долларов, в среднем - 28. В двухкомнатной - 35 тыс. долларов. В однокомнатной квартире метраж всегда дороже. Можно купить хрущевку трехкомнатную за 35 тыс. долларов. Однокомнатная же будет стоить в хрущевке 25 тыс. долларов. А кв. м там в 2 раза меньше. В новом сданном доме хорошего застройщика на "Ипподроме" - от 55 тыс. долларов двухкомнатная квартира. Там голые стены.

Новое жилье в процессе строительства. Как проверить документы на законность стройки?

В первую очередь нужно обратиться к профессионалам. В новом доме главные критерии - выбрать надежного застройщика, посмотреть, сколько домов он уже сдал, были ли сданы уже дома в этом ЖК, и тогда можно спокойно и смело покупать.

Проблема большинства людей в том, что они думают, что они все сами смогут. Но если вы в этом не разбираетесь, нужно обратиться к людям, которые разбираются. Во-первых, нужно понять, какой это застройщик. Люди просто бегут на халяву, на дешевую цену, а потом что-то с документами не так.

Есть ли сейчас риск попасть на мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке? Как избежать?

На вторичном рынке много схем по наследству: люди купили квартиру, а тут появляется какой-то родственник, который тоже претендует на ее часть. То есть, должен быть акт купли-продажи, нужно, чтобы нотариус дал этот акт. Тогда можно вести дело и общаться, даже если появляется родственник. А бывает, что люди обращаются с желанием купить квартиру, а риелтор, нотариус оказываются недобросовестными, они это все делают, а потом через месяц "нарисовывается" человек, который тоже претендует на квартиру. Сделка проходит официально. Нотариус все заверяет. И если сделка прошла, все хорошо, но документы не в порядке, то потом очень сложно что-то доказать через суд.

Еще есть схема, когда, чтобы меньше платить процент (налог), в контракт вписывают сумму меньшую, а передают большую. Например, вписывают сумму 20 тыс. долларов, а продают за 30 тысяч. Платят налог с 20 тысяч, а потом клиент говорит, что хочет все отменить, возвращайте деньги.

Также если человек старается быстро продать квартиру, потому что якобы куда-то уезжает - "я сегодня-завтра улетаю, давайте сегодня все оформим". Бывают случаи, когда это реально так, но если человек предупреждает об этом заранее, в таком случае даже бывают реальные скидки 20-30%. Но если человек говорит об этом в тот же день и торопит ехать к нотариусу оформлять - в таком случае стоит задуматься. 

Сейчас мы продаем квартиру на Лабараторном переулке с голыми стенами, это вторичка, но дом стоит с 2009 года и в квартире никто не жил. Квартира за 110 тыс. долларов. Мы проверили полностью документы, нашли нотариуса, который понравился покупателю, проверили полностью счета. Есть же такое, что и проблемы с оплатой коммуналки "вылазят" после сделки. То есть покупатель видит все документы и мы оформляем сделку.

На вторичном рынке главное - увидеть документ собственности, извлечение из Единого государственного реестра. Документ, что эта квартира принадлежит тому человеку, которому вы передаете деньги. Если квартира передалась по наследству, нужно проверить у нотариуса, какие есть родственники - и ближайшие, и дальние. Можно позвонить им и нотариально заверить, что они ни на что не претендуют. Если квартиру продают мошенники, они не обращаются к риелтору, им нужен прямой клиент.

В основном, на мошенников попадаются те, кто на всем экономит. Они видят низкую цену, ничего не проверяют и идут сразу оформлять у нотариуса. Обычно мошенники ведут к самым "пафосным" нотариусам, у которых "суперкабинеты", такой же "не может обмануть". А потом они живут уже месяц в квартире и появляются какие-то "родственники", счета или еще что-то. То есть, если вы хотите купить жилье - не нужно скупиться. Лучше прийти в фирму, посмотреть на людей, которые будут подбирать квартиру, с ними все обсудить, возможно, что-то подписать, чтобы они представляли ваши интересы и подбирали вам квартиру. Фирмам, которые на рынке уже много лет, тоже не выгодно обманывать людей.

Если квартира стоит 50 тыс. долларов, заплатить 2 тыс. долларов за то, чтобы быть полностью уверенным, что это ваша квартира, что она перейдет вам, там все погашено, нормальный дом и застройщик - не такая большая сумма.

Есть ли дефицит жилья? Какого? Насколько большой?

Нет, спрос сейчас намного меньше, чем предложение.

Риелтор Родион Сороковой.

Выборы Президента повлияли на рынок недвижимости? Какой прогноз цен на ближайшие месяцы?

Небольшой застой был месяц в аренде жилья, мало снимали. Кто-то говорит, что из-за выборов, но я не особо в это верю. Но на покупку квартир выборы никак не повлияли. Был у меня только один клиент, который не хотел покупать квартиру, пока идут выборы, только когда "все устаканится". Больше проблема со стороны клиентов: если человек верит, что выборы как-то влияют, то он находит подтверждение, что так оно и есть, а если человек об этом не думает, то ничего и не происходит. В среднем сейчас цены на вторичную недвижимость не меняются. На ближайший 2019 год они также не будут ни падать, ни расти. На первичную до конца года цены будут слегка расти, потому что дорожает бензин, дорожают материалы, повышаются зарплаты для строителей, отделов продаж.

И на сколько вырастут?

На 10%.

Дешевое жилье сейчас строится? В каких районах?

Да, в пригородах Киева, например, на Софиевской Борщаговке. Там в ЖК дома уже сданы, за 25 тыс. долларов можно купить 30 кв. м. Причем там будет автономная котельная на дом, инфраструктура, спорткомплексы, магазины. До метро - "Академгородка" или "Житомирской" - 4 км. Если есть 25 тыс. долларов - это лучший вариант. Но нужно понимать, что какие-то деньги нужны еще на ремонт.

Какое жилье выгодно строить для застройщиков?

Спрос есть на все. Выгодно строить lifestale - в районах, где есть хорошая инфраструктура, где есть парки, школы. Больше всего продается левый берег - Деснянский и Днепровский районы, особенно, Позняки. На Оболони цены дороже, но тоже продается. 

Последние годы в мире популярно жилье с минимальным количеством квадратных метров - смарт-квартиры. Есть ли на них спрос в Киеве?

Да, нам звонил товарищ, говорил, что хочет продать две квартиры по 16 кв. м по 10 тыс. долларов. Я в таких квартирах не был ни разу, но может кому-то это нравится. В Азии в таких квартирах многие живут. У нас, если нет денег, то да, люди покупают. У меня не было ни одной заявки на такую квартиру. Минимальная площадь - это гостинки, самые большие гостинки - 36 кв. м. Вот все хотят, если гостинку, - то самую большую, от 30 кв. м.

Подпишитесь на Telegram-канал "Українські Новини"

Максимально коротко и понятно объясняем события в Украине