Пузырь, надувающийся вокруг земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые якобы могут быстро расти в цене, очень напоминает поведение криптовалют: непредсказуемые, не подкрепленные реальным экономическим ростом "американские горки", зависящие не столько от объективных факторов, сколько от игр спекулянтов. Посредники, специализирующиеся на земельных сделках, обещают чуть ли не 20% годовых дохода любому новичку без "чрезмерных усилий" исключительно за счет благоприятной конъюнктуры рынка, однако это весьма сомнительные обещания, говорится в материале УНИАН.
Недавно аналитическая группа OpenDataBot опубликовала данные о средних ценах за гектар в сделках по продаже земли в 2026 году. "Оптимистичная средняя цифра в 75 тыс. грн за гектар выглядит обнадеживающе. Однако, будучи вырванным из контекста, этот показатель искажает реальность", — говорится в материале.
"Реальный рост цен в долларовом эквиваленте за последние 5 лет составил всего 30%, то есть не более 5–6% в год. Кроме того, количество сделок сокращается: по сравнению с 2025 годом в 2026 году было заключено на 15–20 % меньше сделок — если в прошлом году за этот период было продано 92,9 тыс. га, то в этом году — 82,1 тыс. га. "Это не выглядит как динамичный рост спроса", — добавляет издание.
На среднюю цену существенно влияет регион расположения участка: в прифронтовых районах земли продаются дешевле, в западных — дороже. При этом на западе сложно купить крупные массивы, средний размер лота — менее гектара. Поэтому здесь речь скорее идет о покупке для последующей перепродажи, чем о реальном бизнесе, инвестирующем в развитие агросектора, которому нужны крупные блоки земельных наделов. "То есть, по сути, "точечные" спекулятивные инвесторы могут при желании "разгонять" средний показатель по рынку, завышая цены для производителей до экономически нерентабельных уровней", — говорится в статье.
Как показала исследовательница KSE Евгения Митряхина на основе массива из более чем 210 тысяч сделок из реестра Госгеокадастра за 2021–2025 годы, основным драйвером роста цен на землю является не повышение производительности и даже не рост арендных доходов. Прежде всего цены движет вверх индексация нормативной денежной оценки. Ежегодно оно составляет ориентировочно 8%, то есть примерно на величину коэффициента инфляции. Модель показывает: увеличение НДО на 1% сопровождается ростом цены сделки примерно на 0,55%.
Это означает, что, во-первых, рост цен носит административный характер, а во-вторых, реальный рост в лучшем случае сохраняет капитал, но не приумножает его. И о обещанных 15–20% речи не идет. "То есть фактически, как и в случае с условным "биткоином", за ценовыми колебаниями на рынке земли не стоит экономическая динамика. Ни рост производительности, ни привлечение инвестиций в этот рынок не играют роли", — добавляет издание.
Еще одна проблема, которая "объединяет" землю и криптовалюту, — проблемы с ликвидностью. С одной стороны, формально вы можете быстро продать земельные наделы (если найдете нового владельца, готового заплатить), с другой — выйти из актива дороже цены покупки сложно, поскольку речь обычно идет о продаже участка, обремененного арендой. "Почти все привлекательные земельные участки уже находятся в долгосрочной аренде. Даже приобретая землю в собственность, покупатель получает участок с арендатором и его преимущественным правом — фактически это эквивалент покупки прав аренды, а не "чистого" участка", — отмечают авторы.
По оценке VoxUkraine, в настоящее время лишь около четверти сделок вообще раскрывают цену — в остальных случаях её занижают ради экономии на налогах. Более того, сейчас арендная плата отстает от роста стоимости земельных наделов — это выглядит как классический признак надувания рынка, а не фундаментального роста. Доходность аренды сократилась с 7–10% на старте рынка до примерно 3–5% в 2026 году.
Аналогично опровергается и аргумент о "низкой базе": "дешево" не означает "будет расти". "Сегодняшний дисконт отражает реальные риски — войну, отсутствие ипотеки, запрет для иностранцев, узкий рынок. Пока эти риски присутствуют, низкая цена экономически оправдана, а не "аномальна". А аргументы о "недооцененности", "недокапитализации", сравнения с ценами в соседних европейских странах, где нет войны, — стоит отложить в сторону и объективно посмотреть на риски и перспективы: оснований для реального "скачка" цен пока нет", — резюмирует издание.
Кто мы такие: О нас и Контакты. Как мы пишем новости и наши принципы: Редакционный кодекс. Мы старались, если вам понравилось – задонатьте.
Если Вы заметили орфографическую ошибку, напишите нам.