Публикации 2022-09-13T04:07:05+03:00
Українські Новини
Обзор строительного рынка по версии журнала "Топ-100. Лидеры бизнеса Украины".

Обзор строительного рынка по версии журнала "Топ-100. Лидеры бизнеса Украины".

С начала 90-х украинский рынок недвижимости пережил несколько серьезных трансформаций. Из отрасли, которая развивалась и жила по правилам государственных заказов, строительство превратилось в сверхприбыльный бизнес.

С начала 90-х украинский рынок недвижимости пережил несколько серьезных трансформаций. Из отрасли, которая развивалась и жила по правилам государственных заказов, строительство превратилось в сверхприбыльный бизнес. В 2004-2008 годах рынок характеризовался очень высокой доходностью и неудовлетворенным спросом. Об этом говорится в обзоре строительного рынка по версии журнала "Топ-100. Лидеры бизнеса Украины".

С 1998 по 2009 год появилось много новых игроков, жаждущих быстро заработать. Все на рынке спекулировали и завышали цены. Кризис 2008-го ударил по отрасли, из-за чего она спустилась на уровень ниже своего стартового, растеряв по дороге инвестиционную привлекательность и гарантии стабильности для работающих на ней компаний.

Первый этап в истории украинского рынка недвижимости приходится на начало 90-х. Это время активного поиска новых технологий строительства и методов привлечения финансирования. Основная масса сделок в этот период заключалась на рынке вторичного жилья. Кроме того, начался постепенный переход от немногочисленных сделок обмена жилой площади к рыночным отношениям. Между тем покупательная способность украинцев оставалась низкой, поэтому и цены на квартиры фактически не превышали $200 за кв. м. Развивался сегмент первичной недвижимости благодаря девелоперам, которые остались после развала Союза и пытались адаптироваться под новые реалии экономики. В первую очередь, это старейший застройщик Украины "Главкиевстрой", созданный в 1955 году. В 1994 году он был акционирован и реорганизован в холдинговую компанию "Киевгорстрой", которая первой в стране внедрила новую форму инвестирования в строительство жилья за счет привлечения средств физических лиц. Начиная с 1998 года компания ввела услугу покупки квартиры в кредит через аффилированный с ней банк "Аркада".

В 1994 году была создана девелоперско-строительная компания "ТММ". Она сумела первой отметиться в жилых проектах бизнес-класса в Киеве, Харькове, Житомире, Крыму и Херсонской области. Среди старожилов отечественного рынка недвижимости также называют корпорации "Познякижилстрой" и "Столица".

Все эти компании принимали активное участие в переходе от типового проектирования и строительства, характерного для советских времен, к индивидуальному. Их азарт подогревало повышение спроса на жилую недвижимость, обу­словленное ростом доходов населения. Естественно, это привело к быстрому подорожанию квартир, первый пик которого пришелся на 1998 год.

К этому времени рынок успел насытиться, а предложение превзошло спрос, что обусловило снижение цен на жилье. Этот процесс мог бы быть плавным, если бы не финансовый кризис 1998-го, при котором квартиры резко подешевели на 30-40%. Ситуа­­­ция начала меняться только в 2001 году. После периода относительной экономической стабильности жилье вновь стало дорожать. До 2005 года подорожание происходило плавно.

Но уже в период с 2005-го по 2006 год стоимость жилья выросла практически в два раза. Для данного этапа характерным было развитие банковского кредитования и повышенный спрос на квартиры, которые раскупались в домах на начальной стадии строительства. Рентабельность на рынке недвижимости в этот период достигала 200-300%, что способствовало появлению на нем большого количества новых игроков. При этом элитными считались любые квартиры, построенные с отклонением от типовых схем. В портфеле у большинства новоиспеченных строителей, гнавшихся за быстрыми деньгами, насчитывалось не более 2-3 проектов. В связи с этим на их фоне выделялись ветераны рынка, такие как "Киевгорстрой", который одновременно мог заниматься более чем двадцатью объектами.

Некоторые девелоперы со стажем, такие как "Столица" и "ТММ", активно осваивали сегменты офисной и торговой недвижимости, которая становилась все более популярной благодаря быстрой окупаемости и высокой рентабельности. 2004-2005 годы обозначились появлением на рынке большого количества качественных объектов коммерческой недвижимости. В эксплуатацию сдавалось все больше офисов, которые по качеству соответствовали классам "А" и "Б". Прямо пропорционально росту числа новых бизнес-центров увеличивались арендные ставки. К примеру, стоимость аренды в офисах класса "А" к 2005 году выросла в 8 раз по сравнению с 1999 годом, класса "Б" – в 5 раз. Такая же тенденция наблюдалась и в сегменте торговой недвижимости. Между тем, площади не пустовали. Благодаря стремительному развитию всех бизнесов и ощутимому дефициту офисных и торговых помещений спрос на них оставался высоким независимо от цены. Фактически объекты начинали генерировать доход сразу же после сдачи их в эксплуатацию. На рынке всерьез поговаривали, что рентабельность работы в сегменте коммерческой недвижимости достигает 400%. Такое положение дел не могло оставлять равнодушными зарубежных инвесторов, работающих на устоявшихся и стабильных рынках, которые, между тем, даже отдаленно не обеспечивали им столь высокую доходность. Несмотря на это, мало кто из иностранцев решался выйти на украинский рынок в качестве самостоятельного игрока, "с нуля" начавшего реализацию того или иного проекта. Их пугали характерные для Украины сложности с получением разрешения на строительство, землеотводом и оформлением прочей необходимой документации. Поэтому многие из них либо работали в тандеме с отечественными компаниями, либо покупали уже готовый, генерирующий доход объект. "Западные инвесторы, приходящие на рынок Украины, в основном делали свои ставки на коммерческую недвижимость – офисные и логистические комплексы, торговые центры. Высокий спрос на качественные офисные площади и растущие арендные ставки способствовали появлению крупномасштабных проектов – бизнес-парков и многофункциональных комплексов с доминирующей офисной составляющей", – говорит Сергей Гайдайчук, директор Ukrainian Real Estate Club.

На пике цен

2006-2007 годы примечатель­ны целым рядом сделок купли-продажи в сегменте коммерческой недвижимости. За $200 млн бизнесмены Александр Меламуд и Александр Лойфенфельд продали 100% акций торгового центра "Глобус" компании London&Regional Properties, которая за год до этого приобрела БЦ "Подол плаза" за $50 млн. В Ђ104 млн обошелся инвестиционно-про­мышленной группе "Евра­зия-Украина" БЦ "Айсберг", купленный у девелоперской компании "НЕСТ". Одной из крупнейших на рынке стала покупка продажа акций ЗАО "Мандарин Плаза" за $500 млн 55% ЗАО "Мандарин Плаза", владеющего одноименным торговым центром и бизнес-центром "Парус" в Киеве.

После пика

Сделки таких объемов украинский рынок недвижимости видел в первый и пока последний раз. С середины 2008  года он практически не подавал признаков жизни, а в 2009-м общая сумма транснациональных сделок составила не многим более $10 млн.

Строительная отрасль стала одной из первых жертв экономического кризиса. Проблемы банковского сектора и, как следствие, отсутствие кредитования покупки недвижимости или реализации проекта строительства привели к тому, что к концу осени 2008 года рынок недвижимости впал в глубокую кому. Только в Киеве было заморожено около 80% проектов, закрылось большинство строительных компаний, а те, которые остались, увязли в трясине долгов и убытков.

Между тем, первые признаки кризиса на рынке проявились еще в 2007 году в сегменте первичной жилой недвижимости. Тогда инфляция составила около 13%, а рост стоимости жилья на первичном рынке – 12-20%. То есть цены на новые квартиры перестали расти.

Начиная с осени 2009 года девелоперы, которым удалось выжить и сохранить в благовидном состоянии хотя бы часть своих проектов, заговорили о том, что рынок достиг дна и скоро начнется его восстановление. В подтверждение этому – замедление темпов обвала цен и незначительный рост на уровне 1-1,5% в отдельных сегментах. Главным образом это касается сегмента элитной жилой недвижимости, которая первой, по прогнозам экспертов, выйдет из кризиса и начнет развиваться. Именно на нее сейчас делают ставку такие компании, как "ТММ", "Столица" и "Познякижилстрой". Следующим "ожившим" сегментом станет коммерческая недвижимость. В то же время эксперты уверены, что этот рынок уже никогда не станет рынком продавца и арендодателя, условия будут диктовать покупатель и арендатор.

Подпишитесь на авторский Telegram-канал "Українські Новини"
Максимально коротко и понятно объясняем события в Украине




Архив
Новости
В Китае наблюдается устойчивый рост числа базовых станций 5G 03:38
В КНР гигантская панда родила детеныша, появившегося на свет вследствие искусственного оплодотворения 23:58
ГБР изъяло у экс-начальника СБУ в Харьковской области Дудина наградное и табельное оружие 22:50
Алексей Данилов. Фото: tg/Украина
СНБО завтра примет фундаментальные решения для Украины, — Данилов 22:15
Оккупанты усложняют эвакуацию из Херсонской области. Что изменится 22:04
У "Турецкого потока" отозвали лицензию на прокачку газа, — СМИ 21:43
Когда запустят систему уведомлений и как она будет работать. Объяснение от ГосЧС 21:41
Почти всех мужчин ОРДЛО мобилизовали в армию оккупантов, - ГУР 20:55
Зеленский обратился по-русски к коренным народам РФ из-за мобилизации 20:36
Силовики провели спецоперацию по эвакуации из оккупированного города на востоке трех украинских морпехов 20:21
больше новостей
Алла Пугачева. Фото: t.me/tv360
Алла Пугачева с детьми покинула Россию, — СМИ 15:36
Шевченко "кинул" украинских боксеров-юниоров на чемпионате Европы и пытается лишить их медалей, – тренер Чередниченко 15:23
Расстреливали гражданские машины как на сафари. Крымская полиция опубликовала расследование преступлений российских оккупантов в Гостомеле 12:35
Альфа-банк национализируют за 1 гривну, — Кулик 17:28
Россияне убивают невинных людей, как когда-то нацисты, – Виталий Кличко во время мероприятий в память о жертвах Бабьего Яра 16:31
РФ должна быть исключена из Совбеза ООН за подрыв системы международной ядерной безопасности – Центр оборонных реформ 19:29
Богдан Львов привел доказательства, что не мог получить паспорт РФ в 1999 году, ведь паспорт с этой же серией и номером был признан недействительным еще в 1998 15:44 Документ
Отопительный сезон в Чернигове начнется вовремя, тариф не изменится, – Владислав Атрошенко 13:03
Российский 1xBet пытается возобновить через Окружной суд свои лицензии в Украине, — СМИ 18:38
На деоккупированной Харьковщине расчистили 200 км дорог и вернули железнодорожное сообщение в 45 городов и сел, – Кубраков 12:49
больше новостей
В ГУР считают очень высокой угрозу применения Россией ядерного оружия 18:03
Альфа-банк национализируют за 1 гривну, — Кулик 17:28
В Китае записали изображения древних фресок из гротов Могао в нити ДНК. Фото: Синьхуа.
В Китае записали изображения древних фресок из гротов Могао в нити ДНК 23:58
Российские войска "передислоцировали" технику из Крыма в Россию, - ГУР 17:32
Россиянам запретили пересекать границу с Грузией пешком или на самокате 19:14
Эксперты из КНР заявили, что китайцы питаются неправильно 09:58
Пророссийский бизнес будет использован во Львовской области для удара по продовольственной безопасности, — экснардеп Черненко 17:53
Россия может ударить по критической инфраструктуре Украины после "референдумов", – Генштаб 19:46
Убийства и похищение, ограничение свободы слова: в ООН обеспокоены ситуацией с правами человека в оккупированных частях Украины, – НСЖУ 07:27
Оба "Северных потока" навсегда уничтожены, повреждения труб очень велики, - СМИ 17:49
больше новостей

ok