01 марта 2018, четверг, 17:20 1612

"Пузырь" на рынке недвижимости. Ложная тревога или реальная опасность

Читати українською

Рынок недвижимости демонстрирует рост. Фото: boryslava.com

Поделиться:
Скопировано

По итогам пришлого года рынок недвижимости демонстрирует рост. По данным Минрегионстроя в эксплуатацию было принято более 10 млн кв. м жилой недвижимости, что превышает результаты 2016 года на 9%. Предложение на рынке первичной недвижимости в Киеве выросло на 10% до 57 тыс. квартир (данные консалтинговой компании City Development Solutions). В святи с такими показателями некоторые эксперты уже забили тревогу и говорят о риске "пузыря" на рынке недвижимости. А соучредитель и директор экономических программ Ukrainian Institute for the Future Анатолий Амелин даже предлагает ввести мораторий на строительство.

Мы проанализировали ситуацию со спросом и предложением на рынке недвижимости и попробовали понять, насколько обоснованы такие опасения экспертов

Вначале отметим, что обвал рынка может спровоцировать низкая покупательная способность населения. Цены на недвижимость привязаны к доллару и при росте курса стоимость жилья в гривне растет. Ипотечное кредитирование в стране практически не работает в силу высоких процентных ставок и необходимости подтверждения высокой платежеспособности покупателя в долгосрочной перспективе. Возникает резонный вопрос: кто может позволить себе купить квартиру в новостройке? И сколько квартир продается?

По утверждению управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, число сделок на первичном рынке недвижимости в Киеве в 2017 году сократилось по сравнению с 2016 годом на 10–15%. В то же время заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга компании "Украинская торговая гильдия" Константин Олейник утверждает, что прошлом году число сделок по покупке жилья в новостроях выросло на 8% до 31,4 тыс. Такая разница в оценке, скорее всего, спровоцирована разным подходом к обработке данных статистики. В частности, "Украинская торговая гильдия" не учитывает инвестиционные договора, которые заключают большинство застройщиков. В таком случае оформление договора и самой сделки разделены во времени. При этом при составлении статистики "Украинская торговая гильдия" учитывает данные Министерства юстиции.

Если говорить о покупке квартир на первичном рынке в готовых домах – то сами застройщики утверждают, что такие сделки заключаются редко. Покупатели предпочитают инвестировать в строительство жилья еще на начальных этапах строительства. Ведь цена квадратного метра, вследствие особенностей ценообразования на рынке, увеличивается вместе с ростом степени готовности объекта. Такой подход позволяет сэкономить, но, в то же время, несет определенные риски: объект может просто перейти в категорию долгостроев.

Застройщики относительно перспектив развития рынка настроены довольно оптимистически.

"Если эксперты наперебой "надувают мыльные пузыри", то это кому-то нужно. У нормальных крупных застройщиков спрос на недвижимость стабилен. На примере "Киевгорстроя" могу сказать, что только на этот год мы запланировали начать строительство 7 новых объектов. Поверьте, застройщик с 62-летним опытом не делал таких шагов, если бы понимал, что потом не сможет это все реализовать", - комментирует возможность обвала президент холдинговой компании "Киевгорстрой" Игорь Кушнир.

В текущем году компания намерена построить 450 тыс. кв. м жилой недвижимости, а по итогам прошлого года ей удалось ввести в эксплуатацию 300 тыс. кв. м жилья.

"Новое жилье в Киеве очень востребовано. И вся сомнительно аргументированная истерия вокруг воображаемого перенасыщения и ожидаемого обвала рынка (который, к слову, вряд ли приведет к обвалу цен - вот незадача) - это не более чем нагнетание ситуации", - считает генеральный директор входящей в государственную строительную корпорацию "Укрбуд" компании "Укрбуд Девелопмент" Олег Майборода.

По его словам, сейчас в расчете на одного зарегистрированного жителя столицы приходится всего лишь 22 кв. м жилья, тогда как развитых городах Европы и США на человека приходится 40-80 кв. м. жилья. При нынешних темпах строительства для достижения показателя в 40 кв. м на человека нужно 10-15 лет.

По данным Олейника, жилой фонд в Киеве состоит из 1,08 млн квартир общей площадью 63,5 млн кв. м. При этом в столице наблюдается тенденция к сокращению жилого фонда за счет ветхого жилья и перевода жилой недвижимости в категорию нежилой (например, в торговую недвижимость). На фоне положительной динамики прироста населения в городе это обусловливает потребность в строительстве нового жилья. А низкая покупательная способность населения приводит к снижению бюджета покупки и площади покупаемых квартир. Застройщики не оставляют эти тенденции без внимания: с 2014 года средняя площадь квартиры уменьшилась с 89,2 кв. м до 78,6 кв. м в 2017 году. Также на рынке появилось предложение экстремально малых квартир площадью 20-25 кв. м.

В "Украинской торговой гильдии" отмечают, что застройщики могут регулировать ввод недвижимости в эксплуатацию в зависимости от спроса: падение последнего провоцирует снижение темпов строительства. Это связано с особенностями финансирования строительства, ведь средства на возведения большинства объектов привлекаются за счет продажи еще непостроенных квартир. В результате, если объект не пользуется спросом, то он не может привлечь финансирование и его сроки его введения в эксплуатацию будут переноситься. И в перспективе он.может перейти в категорию долгостроев.

Кушнир утверждает, что в этом году у надежных застройщиков не будет проблем со спросом и, соответственно, с реализацией недвижимости. Но при этом можно ожидать постепенного ухода с рынка мелких компаний, которые не смогут работать в существующих условиях. Такое развитие ситуации спровоцирует усиление и без этого крупных застройщиков, которыми являются "Киевгорстрой" и "Укрбуд".

Таким образом, больше всего опасений вызывают проекты, которые реализуются небольшими компаниями с малыми портфелями строящихся объектов. Крупные компании могут привлекать финансирование для строительства даже за счет своей узнаваемости и наличия ряда уже реализованных проектов и укреплять позиции на рынке недвижимости. А в случае возникновения проблем с поступлением средств - сдвигать сроки введения домов в эксплуатацию.

Большинство экспертов и застройщиков сходятся в том, что прогнозы обвала на рынке первичной недвижимости являются необоснованными. Но ситуация с распространением прогнозов о возникновении "пузыря" таит в себе опасность, ведь ориентируясь на них потенциальные покупатели могут отложить решение об инвестировании в строительство жилья. Таким образом, спрос может обвалиться, застройщики не смогут привлечь средства и рынок действительно пострадает.

Что точно может предупредить возникновение "пузыря" на первичном рынке – так это ощутимое улучшение экономического состояния в стране и рост покупательной способности населения. Часть украинцев рассматривает недвижимость как инвестицию, часть – действительно нуждается в смене жилья на более современное. При стабилизации курса доллара и большей доступности ипотечного кредитирования спрос на квартиры будет расти. Также для покупателей очень важна надежность застройщика, ведь только в Киеве по состоянию на начало года было зафиксировано более 60 незаконных застроек. Если люди будут чувствовать уверенность в будущем, если их инвестиции в жилье будут защищены – они будут покупать.