Рынок земли и рынок драгоценных металлов в равной степени зависят от внешних факторов геополитической непредсказуемости и в равной степени подогреваются спекулянтами и посредниками. Это позволяет последним создавать необоснованные ожидания роста цен, в то время как реальных оснований для подорожания земельных участков в современных условиях в Украине нет. Об этом говорится в материале издания УНИАН "Не вся земля – золото".
По мнению авторов, именно посредники, заинтересованные в увеличении количества сделок, распространяют слабо обоснованные тезисы о росте цен на землю в пределах 15–20 % в год (при реальном годовом росте на уровне 5 % за последние пять лет). "Среди их обещаний потенциальным инвесторам — интеграция в ЕС (что должно сразу привести к росту цен из-за увеличения инвестиций в аграрный рынок и послевоенного восстановления Украины в целом), рост спроса на продукты питания, недооценка активов из-за войны (автоматический рост после ее завершения), рост спроса на украинскую землю из-за климатических изменений (хотя иностранцам запрещено ее покупать), возможность сохранить сбережения от инфляции", — говорится в материале. Однако эти прогнозы явно беспочвенны.
На оба типа активов влияют неочевидные факторы, мало связанные с их природой. "Например, для золота геополитическая неопределенность является "премией", а вот для земли, особенно в украинских реалиях, — скорее "дисконтом": сложно уверенно обрабатывать участок, на который в любой момент может упасть ракета или который может оказаться под оккупацией. На стоимость золота влияют процентные ставки, развитие инновационных отраслей (как альтернативы для инвестирования), объемы добычи, товарные суперциклы (commodity supercycles), которые длятся десятилетиями. Также на цену земли влияют логистика, зерновые коридоры, темпы разминирования, доступ к воде, качество почв, а также регуляторные факторы — например, запрет на продажу иностранцам и ограничение коэффициента, позволяющего выдавать кредиты под залог земельных участков со стороны Нацбанка на уровне 0,35 от оценочной стоимости", — отмечают авторы.
"Цена зависит от географического положения (дальше от фронта, ближе к курортам, плодородие, наличие крупных сгруппированных массивов качественных участков, отсутствие юридических проблем, спрос на выращиваемую продукцию и т. д.)", — добавляет издание. "Европейская" же стоимость гектара, на которую так ориентируются "ценовые оптимисты" на земельном рынке — и которая может быть в 5–10 раз выше цены гектара в Украине — сформирована, среди прочего, специфической дотационной политикой для агросектора в Европейском союзе, и вопрос о том, как её распространить на украинских фермеров даже в случае стремительного присоединения к союзу, пока остаётся уравнением со многими неизвестными.
Кроме того, по мнению авторов материала, оба типа активов являются "неликвидными" в физическом измерении. В отличие от "бумажного" аналога (золото на счете, которым каждую секунду торгуют на биржах), выгодно продать слиток — нетривиальная задача из-за затрат на хранение, аутентификацию и большие дилерские спреды (до 15% разницы между покупкой и продажей).
"То же самое и с земельными участками. За пять лет после открытия рынка владельцы сменились лишь на несколько процентов наделов. 1 млн га сделок — это всего 4% от всего земельного массива, который может быть продан, в то время как даже в европейских странах на устоявшемся рынке нормой считается продажа 1–2% в год. Это означает, что продажи отдельных участков идут крайне вяло и происходят лишь в очень инвестиционно привлекательных и относительно безопасных регионах (разрыв в ценах между западом и югом страны — до 5 раз). Средний размер сделки купли-продажи — 2–3 га, то есть о реальной быстрой "консолидации" земельных массивов агрохолдингами, очевидно, речи не идет", — добавляет издание.
Компании же, предлагающие "консолидированные пакеты" (то есть "бумажное" владение участками) розничным инвесторам через REIT-фонды, создают настолько кабальные условия для вкладчиков, что о реальной прибыли там просто не может быть и речи. К слову, и золото, и земельный участок, очевидно, в случае срочной продажи придется отдавать значительно дешевле рыночной цены. "Еще одна аналогия: посредники пытаются сделать и то, и другое "доступным для массового инвестора", создав иллюзию "простоты", "беспроблемного управления", "быстрого заработка", "надёжного сохранения активов" с порогом входа на уровне $2–5 тыс. При этом очевидно, что в обоих случаях реально заработают на этом "хайпе" только сами эти "дилеры обещаний"", — отмечают авторы
Кто мы такие: О нас и Контакты. Как мы пишем новости и наши принципы: Редакционный кодекс. Мы старались, если вам понравилось – задонатьте.
Если Вы заметили орфографическую ошибку, напишите нам.