Компанию-посредника по купле-продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения "Твоё коло" обвиняют в установлении кабальных условий договоров и нереалистичных обещаниях доходов на фоне маркетинговых усилий, направленных на создание видимости роста рыночных цен на землю. Об этом говорится в материале издания "Коротко.Про".
Основатели "Твоего круга" регулярно выступают в СМИ с заявлениями о постоянном ожидании роста цен на землю на 15–20 % в год, в то время как реальное увеличение стоимости участков с момента введения рынка составило всего около 5 % годовых.
"В экспертных кругах уже давно обратили внимание на то, что основной бизнес "Твойого кола" (как, вероятно, и многих других посредников подобного рода) заключается в перепродаже дешево купленных участков по завышенным ценам неопытным инвесторам, причем с комиссиями за обслуживание сделок", — говорится в статье со ссылкой на экспертный анализ деятельности компании.
Среди претензий, приводимых аналитиками, — "кабальные условия договоров, в которых были прописаны нереалистичные и де-факто ничтожные с точки зрения законодательства условия расторжения, согласно которым сделку можно расторгнуть, уведомив компанию за 14 лет (!)". "В случае нарушения условий договора или желания продать землю без согласия компании инвестор мог быть вынужден уплатить штраф в размере 30% от стоимости всей земли плюс дополнительные проценты (например, 24% от официальной арендной платы)", — говорится в статье.
Вторая претензия — цены на землю у "Твоего круга" существенно выше рыночных. Авторы одного из обзоров на канале "Последний капиталист" сравнивали цены на одинаковые участки в разных сервисах и обнаружили, что "Твоє коло" предлагает землю по цене, которая может быть на 30–40 % выше, чем у других компаний. Например, в Винницкой области земля, которая на других ресурсах стоила 76 000 грн/га, через "Твое коло" продавалась по цене 109 000 грн/га. В Черкасской области зафиксированы случаи, когда другие посредники предлагали участки по 160–170 тыс. грн, тогда как "Твоё коло" за те же объекты просило 201–202 тыс. грн.
"Помимо официальной комиссии (около 8–12 %), компания может закладывать свою выгоду в саму цену земли, которую покупает инвестор. Также компания забирает 15% от суммы прироста арендной платы и 15% от чистой прибыли при продаже участка. При этом официальная комиссия, по мнению обозревателей, является неоправданной, поскольку большинство услуг по "управлению" являются вымышленными: у земли уже есть арендаторы, договоры с которыми действуют годами, и участие посредника там не требуется", — говорится в материале.
Кроме того, по подсчетам экспертов, вместо рекламируемых 20–25% годовых реальная доходность в благоприятном сценарии после вычета всех налогов, услуг нотариусов и комиссий компании составляет около 11,5% в гривне. "При этом ранее компания ещё и могла обещать гарантированную аренду (например, не менее 14 000 грн.), хотя по действующим договорам с аграриями реальная выплата может быть значительно меньше. Это вызвало подозрения в создании искусственных расчетов или убыточности такой модели для самой компании", — добавляют авторы.
Четвертое — это манипуляции с самими продавцами. "Компания заключает с владельцами земли (крестьянами) договоры поручения, выплачивая им определенную сумму авансом, что фактически лишает их права продать землю кому-либо еще. Существуют десятки судебных дел, в которых продавцы пытаются аннулировать эти доверенности, поскольку считают, что им заплатили несправедливую (заниженную) цену, а компания через суд взыскивает с них двойные суммы или "неполученную выгоду"", — добавляется в материале.
Пятый упрек — это риски REIT-фондов, где инвестор покупает не конкретный участок, а долю в фонде, "составленном" из многочисленных участков по всей территории Украины. "Инвесторы фондов не контролируют, какую именно землю покупает фонд и по каким ценам. Существует риск, что фонд приобретает участки у аффилированных лиц по завышенным ценам. Кроме того, официально заявленные расходы на администрирование фондов выглядят нереалистично низкими для такого объема работы, что может свидетельствовать о сокрытии реальных расходов или доходов. Один из экспертов прямо называет схему "пирамидой", где выплаты или показатели могут базироваться на привлечении новых средств, а не на реальной эффективности агробизнеса", — добавляют в издании.
По мнению авторов, таким образом компания "Твоё коло" создала модель, в которой основную прибыль получает посредник за счёт высоких входных цен и сложных юридических ловушек, тогда как инвестор получает актив с низкой ликвидностью и доходностью, ниже рыночной. Это не говоря уже о высокой вероятности работы со "своими" нотариусами и оценщиками, которые будут действовать в интересах компании, а не инвестора, что может приводить к завышению стоимости активов или непрозрачности юридических процедур.
Кто мы такие: О нас и Контакты. Как мы пишем новости и наши принципы: Редакционный кодекс. Мы старались, если вам понравилось – задонатьте.
Если Вы заметили орфографическую ошибку, напишите нам.