Интервью 2020-07-29T13:24:37+03:00
Українські Новини
Президент Ассоциации риелторов Украины Юрий Пита о попытке монополизации рынка, "теневых риелторах" и финмонит

Президент Ассоциации риелторов Украины Юрий Пита о попытке монополизации рынка, "теневых риелторах" и финмониторинге

Юрий Пита
Юрий Пита

В июне 32 депутата внесли в парламент законопроект №618 "О риелторской деятельности". Против него резко выступило профессиональное сообщество. Среди претензий к документу – и попытка монополизации рынка и просто нарушение конституционных прав граждан самостоятельно распоряжаться своим имуществом. В итоге планы принять этот документ в "турборежиме" если и были, то провалились.

Но чем законопроект был реально полезен, так это тем, что привлек внимание к проблемам рынка риелторских услуг. Українські Новини обсудили с президентом Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрием Питой не только проблемные места и угрозы законопроекта №3618, но и необходимость дополнительного законодательного регулирования риелторского рынка и другие актуальные вопросы отрасли – базы оценки и внедрение системы финансового мониторинга.

В последний месяц на рынке недвижимости в целом и в риелторском сообществе в частности, острую реакцию вызвал законопроект №3618 "О риелторской деятельности”. Какие основные риски Вы видите в этом документе и к каким последствиям может привести его принятие?

Это не только наше мнение, это видят другие вовлеченные в процесс участники, те эксперты, которые анализировали закон и со стороны государства, и со стороны независимых организаций. Ассоциация предложила первой свои замечания в Комитет по вопросам экономического развития Рады. Там 10 страниц предложений, но если брать главные риски, то первым будет непонятное и непрозрачное регулирование. Законопроект предусматривает создание "Национальной федерации специалистов в сфере риелторской деятельности" как единой монопольной организации по регулированию рынка. При этом непонятно, как она создается, есть вопросы по управлению этой организацией.

 Никто ни с кем не советовался, и эта организация планировалась как карманная и не исключено, что она уже где-то создана и ждет своего часа. Очень удивительно, что в законе вообще не предусмотрено участие государства в регулировании. Профессий, получивших максимальную возможность саморегуляции у нас немного – адвокаты и арбитражные управляющие. У всех остальных все-таки есть государственный регулятор. Но законодательная история адвокатского регулирования все-таки достаточно богата, а наша деятельность еще не имела такого опыта и сразу же вводить частного регулятора опасно. Это ведет к коррупционным рискам и злоупотреблениям. Прозрачности, четкости и открытости работы Федерации в законе нет.

При этом, у нее есть серьезные полномочия и права по регулированию, выдаче разрешительных документов, их аннулированию, наложению штрафов. Она, фактически, уполномочена давать право на профессиональную риелторскую деятельность.  Это огромные и почти неограниченные полномочия, но доверия к этому нет ни у кого в отрасли. Мы уже проходили эти этапы, это не первая попытка. Был очень похожий проект закона, который вносился в Верховную Раду, его не успели проголосовать в 2013 году. Его продвигал тогдашний министр экономики Игорь Прасолов, и аналогом Федерации была риелторская палата.

Еще один момент – этой Федерации предлагают предоставить право накладывать административную ответственность, штрафы и они идут в бюджет этой организации. Я не знаю ни одного примера, чтобы административные штрафы шли не в государственный бюджет, а в частные руки. Получается, что организация, которая устанавливает правила, может проверять, штрафовать и деньги получать себе в бюджет. Это прямой интерес. Ей выгодно находить нарушения, это становиться своего рода бизнесом.

Кроме непонятного рынку частного регулятора, можете ли Вы выделить еще какие-то риски?

Второе – это реестр объектов, которые должны продаваться или сдаваться в аренду. Во-первых – зачем он нужен? Какая его роль для рынка, собственников. У нас есть государственный реестр имущественных прав на недвижимость. Там есть вся информация – об ипотеках, запретах, арестах, собственниках и самих объектах. И даже информацию о стоимости объектов туда вскоре начнут вносить. Это обычная фикция, псевдореестр, чтобы он приносил доход, тому, кто его будет удерживать.

Еще один момент – это хитро выписанная норма, по которой только субъект риелторской деятельности имеет право пользоваться этим реестром. И для того, чтобы я мог продать или сдать в аренду свою собственность, я вынужден обратиться к такому субъекту.

В законе это написано так, что оперировать с базой может только субъект риелторской деятельности или другое лицо, уполномоченное законом. При этом, законопроект не определяет этих других лиц.

Да, это юридическая тонкость и авторы законопроекта говорят, что ограничений нет, и есть сноска на этих других лиц. Но я им отвечаю: "Подождите, а где четкая норма, что собственники имеют право пользоваться реестром?” Прямой нормы нет. И это лукавство. Закон не может содержать неоднозначные положения, ведь всем его придется применять на практике.

Поэтому законопроект закладывает монопольное положение риелторов на рынке, что недопустимо.

С другой стороны, а почему Вы недовольны? Вам эта норма выгодна.

Да, с одной стороны, вроде как и "круто", без нас теперь не смогут заключить ни одной сделки, принуждая обращаться за нашими услугами. Но мы в каком веке живем? Сейчас такого просто не может быть. Кроме того, появляются непонятные клиенту затраты. Подключение к реестру будет стоит денег, пользование, внесение информации, получение информации – все будет требовать затрат. И они в финале лягут на плечи клиента, который не получит за это никакого дополнительного сервиса.  Плюс нужно вносить информацию о наших с клиентами отношениях, не только сделках купли-продажи, но и договорах об оказании риелторских услуг. То есть, люди хотят еще и собирать информацию коммерческого характера. А клиент мне может запретить ее распространять.

И еще один важный вопрос – это защита информации. Реестр будет находиться в частных руках. Информацию о собственниках, собственности, условиях услуг, условиях проведения сделки сможет получить любой достаточно проворный человек. Персональные данные однозначно будут под угрозой и законопроект никаких требований ни к тарификации услуг реестра ни к его защите не имеет. Условия работы реестра определяет Федерация.

Вы общались с главой профильного комитета Рада, Дмитрием Наталухой, с другими инициаторами законопроекта?

Лично мы не общались, они почему-то не общаются. Ассоциация направила официальное обращение и ждет официального ответа.  Рассчитываем на привлечение к работе по подготовке законопроекта. По информации наших консультантов, многие депутаты, подписавшие проект, глубоко вопрос не изучали.  6 депутатов уже отозвали свои подписи и, думаю, что они не будут последними. Дай Бог, чтобы мы не позволили законопроекту пройти дальше в таком виде и цивилизованным способом это решили.

По Вашему мнению, нужен ли специальный закон для регулирования риелторской деятельности дополнительно к нынешней законодательной базе?

Этот непростой вопрос уже 20 лет обсуждается и рынком, и государством. Единого мнения нет. 50% специалистов, даже целыми городами, считают, что такой закон не нужен. И у них есть свои аргументы. Вторая половина считает, что закон нужен. И приводит свои аргументы. В Европе многие страны специального закона не имеют и рынок там работает. Но есть страны, принявшие закон, и тоже с работающим рынком.

Мое личное мнение – законодательное регулирование могло бы пойти на пользу, если бы учитывало интересы и потребителей, и рынка, и государства.  Но реализовывать его в нашем государстве, в его нынешнем состоянии, будет непросто. Я за партнерство между объединениями риелторов и государством. Это очень хорошо работает в США. Это может быть не одна организация, пусть их будет две или три. Монополизм одной организации на рынке в нынешних условиях достаточно опасен. Мы смотрим на практику других профессий, тех же адвокатов, нотариусов, оценщиков. Там есть регулирование и законы. Но давайте разберемся, есть ли там порядок? К сожалению, государство не может обеспечить выполнение этих законов. И оно же создает сложные условия для работы. Коррупция, сложные правила игры – этого мы не хотим. Мы готовы к регулированию, но с большей ролью общественных организаций. Сейчас они показали, что готовы регулировать рынок. С теневым сектором бороться сложно. Как мы можем бороться с бабушкой, которая "обслуживает" свой дом и называет себя риелтором. Она знает всех собственников, ее все знают. Люди с удовольствием к ней могут обращаться. Но риелтор ли она?

К слову, о теневом рынке. По Вашей оценке, насколько он большой, кто или что загоняет людей в тень и как их оттуда вернуть?

Важно понимать, что мы подразумеваем под определением "теневой рынок". Наверное, теневые риелторы, это те, кто занимается предпринимательской деятельностью без оформления как физлицо предприниматель, либо создания юрлица. Они не платят налоги, нигде не зарегистрированы, бесконтрольны.  Но, это даже не теневые риелторы, а теневые предприниматели в общем. У нас есть административная ответственность за это, службы, которые должны бороться такими нарушителями, Налоговая, например. Пожалуйста, вылавливайте их. Вы видите объявления об услугах – проверяйте их. Я работаю честно, у меня есть компания, я зарегистрирован как физлицо-предприниматель, заключаю договора и веду прозрачную деятельность. Проверьте меня. Увидели объявление – проверьте того, кто его предоставил. Есть методы, но государство просто не хочет этим заниматься.  Говорить же в количественных показателях о теневом рынке затруднительно.

"Теневой" рынок – это проблема для риелторов?

Да, это проблема. Те, кто работают в "тени" создают впечатление обо всех. Ее побороть очень сложно, ведь кажется, что этим достаточно легко заниматься. Но "голосует" всегда клиент. Мы стараемся привлекать всех, кто хочет работать на рынке в наши ряды, предлагаем обучение стандартам профессии. Добровольно приходи - и ты будешь знать больше и будешь успешней.

Насколько у Вас велика конкурентность на рынке? Риелторов не хватает или их чересчур много?

Тех, кто работает лишь бы как – чересчур много, а профессиональных – не хватает. Работы и объектов достаточно, но, к сожалению, хватает непрофессиональных риелторов. Речь не только о “тени”. Они могут быть официально зарегистрированы, но качество работы напрочь отсутствует.

Человек прочитал одну книгу и считает, что может работать. Искоренить это тяжело и закон здесь не слишком поможет.  Единственный вариант – это предоставить какие-то преимущества законным риелторам перед незаконными.

Законопроект предлагает в виде преимущества отсутствие преследования за нелегальную деятельность.

"Теневой" рынок аренды они так точно не поборют. Там ведь практически нет нотариальных сделок, поскольку для аренды на срок до 3 лет они не требуются.

Возвращаясь к вопросу регулирования нотариусов, то мне кажется, что если будет достаточно прогрессивный закон, учитывающий позитивный международный опыт, то это пойдет нам на пользу. И теневые игроки захотят легализоваться, чтобы получить преимущества.

Осталось только его написать и принять…

Осталось только преимущества найти. Мне сложно сказать, что это может быть, доступ к базам или что-то еще. Тогда клиент будет идти к легальным риелторам, а "теневые" будут занимать какую-то маргинальную долю. Ведь почему вы идете к адвокату и нотариусу? У них есть доступ к реестру и так далее.

Здесь важен вопрос степени доверия. Официальный адвокат или нотариус несет ответственность за свои действия и в случае мошенничества клиент может его к ответственности привлечь. И когда говорят о "теневых риелторах", то имеют в виду не бабушку в подъезде, а участников мошеннических схем…

Полностью их не искоренишь, ведь люди сами идут к ним. И ко многим случаям сложно предъявить претензии с точки зрения закона. Например, человек купил информацию, которая ему не особо нужна. Ну а продавец ответит, что у меня базу данных попросили и я ее продал, а насколько она будет полезна – это уже проблемы покупателя. Если вы купили мороженое, и вам не понравился вкус, вы же не можете его вернуть.

Я говорил о более серьезном мошенничестве, когда продаются объекты по второму разу и так далее...

Здесь уже присутствует уголовная ответственность и работает группа люде. Как минимум, “в доле” должен быть нотариус, проверяющий чистоту сделки. У всех бытует мнение, что риелтор отвечает за безопасность сделки. Отчасти. На самом деле, мы не полиция и не почерковеды, чтобы отличить оригинал от подделки. Риелтор – это знаток рынка, он знает по какой цене лучше продать или купить, мы еще разбираемся в видах домов и архитектуре, чтобы подобрать объект под желание клиента. А гарантировать юридическую безопасность в нашей стране сложно. Не нужно сравнивать риелтора и юриста.

Поговорим о других проблемах рынка. Несколько лет назад была громкая история с базой рецензирования оценки, когда участников рынка заставляли оперировать с ней через несколько площадок-посредников. И тогда риелторы возмущались и самим фактом схемы работы через посредников и размером тарифа на их услуги. Потом тарифы были пересмотрены, острота проблемы снята. Как сейчас ситуация с оценкой, насколько база может адекватно реагировать на ценовые колебания?

Обязательную оценку ввели еще в 2010 году. Вроде бы идея правильная, ведь до этого занижали реальную стоимость объектов в договорах и платили меньше налогов. Но ничего не получилось, оценщики научились договариваться и оценивать "как нужно". Занижать стоимость за соответствующее вознаграждение. Этот тот случай, когда навязанная законом услуга превращается просто в механику и формальность. Такие схемы на рынке и сейчас существуют.

А люди, которые ввели площадки рецензирования оценки просто подумали, а давайте мы организуем реестр и за регистрацию в нем будем брать деньги. А оно работает одинаково. Ведь реестр дал возможность оценщикам играться с цифрами и цель его введения – это не урегулирование проблемы. Просто плати на то время 1800 гривен и делай свои "шуры-муры". Практика показала, что такая оценка не была эффективной, но кто-то заработал на этом очень неплохие доходы.

Как сейчас ситуация с площадками?

Сейчас ситуация улучшилась, потому, что, фактически, эти площадки отменили с начала года. Оценщики оставались до середины июля, но по цене 500-600 гривен, а не 2500 как в начале. Это существенно. А в середине июля должны разрешить собственнику самому вносить информацию в реестр по оценкам и получив положительную рецензию, заключать сделку. Я как собственник могу создать в реестре электронный кабинет. Я хочу продать объект и считаю, что он стоит, например, 1 млн гривен. Я плачу около 200 гривен за администрирование государству, вношу в специальную форму свою цену и мне приходит ответ. Например – да, мой запрос принят и рецензирован. То есть, я указал рыночную стоимость. Затем я иду к нотариусу, он берет выписку из реестра, и мы заключаем сделку. Все.  Оценщик вообще не нужен. Я за 200 гривен, фактически за себестоимость, получил услугу

Насколько адекватны цены в реестре?

Пока еще не адекватны, ведь оценщики их и формируют ценовые показатели. Рынок постоянно колеблется и если завтра цены упадут на 20%, то реестр этого не будет видеть и продолжит показывать цены на вчера. Это недостаток, который особенно чувствуется по сделках в небольших городах. В сельской местности или в районных центрах есть дома, которые стоят в лучшем случае несколько тысяч долларов. Но база не показывает конкретную улицу, а в целом район. А средние цены по району, например, 10 тыс. долларов. А ведь многое зависит от состояния жилья, дорог, коммуникаций и еще множества факторов. А реестр этого не видит. А продав объект за 2 тыс., я плачу налоги с 10 тыс. Но по сравнению с тем, что было, теперешняя ситуация – это уже хоть что-то. И если эффективнее администрировать реестр, можно прийти к лучшему результату.

В связи с изменением в законодательство о финмониторинге риелтор должен давать опросник своему клиенту, хранить результаты и сообщать "куда следует" о подозрительных вещах. Насколько это работает, и не мешает ли такая норма доверительным отношениям с клиентом?

Во-первых, новое законодательство еще не работает. Мы ждем разъяснений от Минфина, они должны утвердить специальный Порядок для субъектов, пока мы его еще не видели. Затем еще три месяца необходимо для ознакомления. В идеале в октябре должно все заработать, но пока тишина.   

Во-вторых, старое законодательство, не корректно, но пыталось распространить свою работу на риелторов. Там было написано "посредник в сделке с недвижимостью" и он должен был стать субъектом финмониторинга еще давно. Но мы, риелторы, не считаем себя посредниками в сделках. Что такое посредник – это тот, кто покупает, а потом продает. А мы этого не делаем. Риелторы – это консультанты на рынке. И эта некорректность освобождала меня и моих коллег из-под финмониторинга. Новый закон уже конкретизировал эти понятия, включив туда и консультационные услуги, и мы уже должны будем с ним работать

Адвокаты, которые тоже стали участником финмониторинга, возмущаются ситуацией, и говорят, что это не их функция: “Мы должны помогать клиенту, а не следить за ним”.

В том-то и дело. Кроме того, через нас деньги не проходят. По идее, финансовый мониторинг проводят те, через кого эти финансы проходят. Банки, например, ломбарды. А клиент к нам с деньгами не приходит.  Но, несмотря на это, сложилась такая мировая практика. Во всем мире риелторы, брокеры, являются субъектами финансового мониторинга. Это требования FATF. И мы готовимся выполнять закон.

Что изменится для клиента?

Для клиента ничего существенного не поменяется. Я у него официально беру ту информацию, которую я и так знаю. ФИО и так далее.

А происхождение денег?

Я на словах спрашиваю и вношу информацию, которую мне сообщают. И все. А если я почувствую, что клиент является подозрительным – вот тогда я должен сообщить. Но методов определения подозрительности, как таковых, нет.

Но у банков их целые перечни, начиная с того, что они должны обращать внимание на то, нервничает ли их клиент.

Мы не банки. И есть ошибочное мнение, что на всех субъектов нужно распространить единые правила. Мы деньги через себя не проводим, и мы не видим их источник. Клиент может сказать – бабушка подарила. Но я же не буду проверять бабушку и не имею права это делать. Вы спросите, а как же мы определяем подозрительных лиц? На данный момент на сайте финмониторинга есть перечень подозрительных лиц. Ко мне приходит клиент, я захожу туда и проверяю. Если он там есть – я должен сообщить, что он хочет что-то купить. А если его там нет – то я мониторинг провел. Все остальное делают банки и нотариусы.

У нас еще с ними дублированные функции, самое обидное. Я клиента проверяю через финмониторинг, а его еще и банк проверит, и нотариус. Трехступенчатая получается проверка. 

Сейчас мы в диалоге с Минфином – как нашим новым регулятором по этому закону. Контакт с ними есть, мы уже познакомились. Мы единственное просим – не надо усложнять и сравнивать нас с банками. У банка есть возможности, отделы и департаменты. А если риелтор – это физлицо предприниматель и на него нагрузить функции по финмониторингу как на банк - он будет только то и делать, что заниматься отчетами и обучением финмониторингу. А когда он работать будет? Здесь должен быть простой вариант. Возьми у клиента копию паспорта, какие-то документы, пусть заполнит анкету. Документы сложил в папочку, хранишь три года. И все. Мы же не сыщики и не детективы.

Не отпугнет ли это клиента с нашим уровнем доверия государству?  Мне дают какую-то анкету, где я должен отчитываться о своих деньгах. Да какое ваше дело, это ведь мои деньги.

Мы должны донести до клиента, что это нормально. В США или Европе никто не возмутиться таким вопросам. Они знают, что это нормальные требования, в банке, у риелтора, у нотариуса, у адвоката или страховщика. Это не я требую, это закон требует. И, наверное, мы к этому придем. Если будут понятные и цивилизованные правила игры, то все захотят работать легально, и клиенты не будут бояться.

Главное – чтобы не усложняли. Недавно Минфин присылал проект своего положения, и мы ужаснулись. Там говорится, что субъект должен купить какую-то базу для обеспечения финмониторинга. Естественно, появится какой-то разработчик. Один. И только он один будет аккредитован в Минфине. И только у него можно будет купить эту базу, и только он сможет ее обслуживать. Ну хорошо, не один, а два, связанные друг с другом. И стоить база будет совсем не 100 гривен. Мы отвечаем, что закон позволяет вести финмониторинг в бумажном виде, это проще и дешевле, но нам пытаются эту базу навязать. Ок, пусть база будет, но дайте право выбора – покупать ее или нет.

Это старая история, и она должна решаться просто. Такие базы должны быть государственными. Ты платишь условно 100 гривен в бюджет за обслуживание и все. Без всяких посредников и разработчиков. Плюс защита информации.

Да, должна быть история как с базой налогоплательщиков. Налоговая дает мне право пользоваться ей бесплатно. Ну хорошо, могут быть небольшие платежи на ее обслуживание.

Какие еще отраслевые и профессиональные вопросы беспокоят рынок и требуют решения?

Риелторский законопроект, конечно, все затмил. Профессионально у нас все неплохо. Рынок недвижимости возродился после весеннего спада. С мая началось оживление. Если говорить о проблемах, то еще я бы отметил рынок аренды жилой недвижимости, который находится в "тени". И единственный способ вывести его в абсолютно легальную плоскость очень простой. Уменьшите налог. В итоге, вы получите денег в бюджет намного больше, чем сейчас, за счет выхода рынка из "тени". Сейчас налог на аренду жилой недвижимости - 19,5% из которых 18% НДФЛ и 1,5% военный сбор. Это платит обычное физлицо. Если зарегистрироваться как физлицо-предприниматель – мы получим ограничение по площади. Кто в эти ограничения вписывается – регистрируется и с удовольствием “в белую” сдает недвижимость в аренду, уплачивая 5% налога. Остальные, в частности те, кто не хотят регистрировать ФОП и нести связанные с этим расходы, ради 1 сделки, сдают объекты “в темную” или занижают стоимость в договорах. Сделайте вы 5% НДФЛ для всех, как при купле-продаже недвижимости, и вы увидите, какие будут поступления. Вы получите меньше ставку налога, но больше денег в бюджет. Нам клиенты говорят – если бы установили 5%, мы бы их без проблем платили.

Больше новостей о: Недвижимость Риелторы

Архив
Новости
Кто не сможет выйти на пенсию в 60 лет. Требования к украинцам 06:30
Минимальная пенсия вырастет до 2600: Минсоц назвал сроки и новые суммы выплат 05:20 Инфографика
Как и когда начнется новый учебный год в вузах. Кабмин дал разъяснение 05:45
Нападение на женщину в поезде Мариуполь-Киев. Работники поезда предлагали потерпевшей взятку 20:43
Нападение на журналистку. Фото: Facebook/ Anastaisha Lygova
Сотрудник Верховной Рады обрадовался, что журналистку Интера едва не изнасиловали в поезде 12:20
На западной границе Украины образовались огромные очереди 18:18
Курс доллара может "перевалить" за 30 грн: экономисты не исключают резкой девальвации нацвалюты 05:10 Инфографика
Цена на электроэнергию в Украине увеличилась на 7,5%, и она выше, чем в Европе 11:24
В Луцке и Тернополе временно отменят остановки поездов дальнего следования: список маршрутов 06:02
Укрзализныця. Фото: Facebook/Укрзалізниця
Мужчину, который пытался изнасиловать женщину в купе поезда на глазах у сына, арестовали без залога 20:20
больше новостей
Цена на электроэнергию в Украине увеличилась на 7,5%, и она выше, чем в Европе 11:24
Кто не сможет выйти на пенсию в 60 лет. Требования к украинцам 06:30
Нападение на женщину в поезде Мариуполь-Киев. Работники поезда предлагали потерпевшей взятку 20:43
Минимальная пенсия вырастет до 2600: Минсоц назвал сроки и новые суммы выплат 05:20 Инфографика
В Беларуси заявили, что не получали запроса от Украины на выдачу задержанных боевиков Вагнера 13:06
Нападение на журналистку. Фото: Facebook/ Anastaisha Lygova
Сотрудник Верховной Рады обрадовался, что журналистку Интера едва не изнасиловали в поезде 12:20
На западной границе Украины образовались огромные очереди 18:18
Британия оплатит 50% чека клиентов ресторанов, чтобы поднять спрос после карантина 10:56
Придется отвечать: Кличко решил "перевоспитывать" вандала, сломавшего шлагбаум 16:17
В ООС украинские военные не открывали ответный огонь на провокации боевиков 10:01
больше новостей

ok