Не все те золото, що земля: як довго доведеться виходити в кеш?

Ринок землі і ринок дорогоцінних металів однаково залежать від зовнішніх факторів геополітичної непередбачуваності, і однаково підігріваються спекулянтами і посередниками. Це дозволяє останнім вибудовувати невиправдані очікування щодо зростання цін, в той час як реальних підстав для подорожчання земельних ділянок в сучасних умовах в Україні немає. Про це йдеться в матеріалі видання УНІАН "Не вся земля – золото".

На думку авторів, саме посередники, які зацікавлені у збільшенні кількості угод, поширюють слабко підкріплені тези про зростання цін на землю в межах 15-20% на рік (за реального річного зростання на рівні 5% за останні пʼять років). "Серед їхніх обіцянок потенційним інвесторам – інтеграція до ЄС (що має одразу призвести до зростання цін через ріст інвестицій у аграрний ринок та повоєнне відновлення України загалом), зростання попиту на продукти харчування, недооціненість активів через війну (автоматичне зростання після її завершення), зростання попиту на українську землю через кліматичні зміни (хоча іноземцям заборонено її купувати), можливість зберегти заощадження від інфляції", - йдеться в матеріалі. Проте ці прогнози є очевидно безпідставними.

На обидва типи активів впливають неочевидні фактори, мало повʼязані із їхньою природою. "Приміром, для золота геополітична невизначеність є "премією", натомість для землі, особливо в українських реаліях – скоріше, "дисконтом": складно впевнено обробляти ділянку, на яку будь-якої миті може впасти ракета або вона може опинитися в окупації. На вартість золота впливають відсоткові ставки, розвиток інноваційних галузей (як альтернативи для інвестування), обсяги видобутку, товарні суперцикли (commodity supercycles), які тривають десятиліттями. Так само на ціну землі впливають логістика, зернові коридори, темпи розмінування, доступ до води, якість ґрунтів, а також регуляторні чинники – наприклад, заборона на продаж іноземцям та обмеження коефіцієнту, що дозволяє видавати кредити під заставу земельних ділянок з боку Нацбанку на рівні 0,35 від оціночної вартості", - відзначають автори.

"Ціна залежить від географічного розташування (далі від фронту, ближче до курортів, родючість, наявність великих згрупованих масивів якісних ділянок, відсутність юридичних проблем, попит на вирощувану продукцію тощо)", - додає видання. "Європейська" ж вартість гектара, на яку так орієнтуються "цінові оптимісти" на земельному ринку – і яка може бути в 5-10 разів вище за ціну гектара в Україні – сформована, серед іншого, ще й специфічною дотаційною політикою для агросектора в Європейському союзі, спосіб поширення якої на українських фермерів навіть в разі стрімкого приєднання до співдружності – поки рівняння з багатьма невідомими.

Крім того, на думку авторів матеріалу, обидва типи активів є "неліквідними" у фізичному вимірі. На відміну від "паперового" аналога (золото на рахунку, яким щосекунди торгують на біржах), вигідно продати зливок – нетривіальна задача через витрати на зберігання, автентифікацію та великі дилерські спреди (до 15% різниці між купівлею і продажем).

"Так само і з земельними ділянками. За пʼять років після відкриття ринку власників поміняли заледве кілька відсотків наділів. 1 млн га угод - це лише 4% від всього земельного масиву, який може бути проданий, в той час як навіть в європейських країнах на усталеному ринку нормою вважається продаж 1-2% на рік. Це означає, що продажі фізичних ділянок йдуть вкрай кволо, і лише в дуже інвестиційно привабливих і відносно безпечних регіонах (розрив цін між заходом і півднем країни – до 5 разів). Середня угода купівлі – 2-3 га, тобто про реальну швидку "консолідацію" земельних масивів агрохолдингами очевидно не йдеться", - додає видання.

Компанії ж, які пропонують "консолідовані пакети" (тобто "паперове" володіння ділянками) роздрібним інвесторам через reit-фонди, створюють настільки кабальні умови для вкладників, що про реальні прибутки там просто не йдеться. До слова, і золото, і земельну ділянку, очевидно, в разі термінового продажу доведеться віддавати суттєво дешевше ринку. "Ще одна аналогія: посередники намагаються зробити і той і інший "доступним для масового інвестора", створивши ілюзію "простоти", "безтурботного управління", "швидкого заробітку", "надійного збереження активів" із порогом входження на рівні $2-5 тис. Натомість очевидно, що в обох випадках реально зароблять на цьому "хайпі" лише самі ці "дилери обіцянок"", - відзначають автори