Релизы 2017-05-25T15:05:52+03:00
Українські Новини
Эксперты рынка жилой недвижимости обсудили покупательную способность населения

Эксперты рынка жилой недвижимости обсудили покупательную способность населения

19 мая 2010 года URE Club провел деловой завтрак на тему «Рынок жилой недвижимости с точки зрения покупательной способности».

19 мая 2010 года URE Club провел деловой завтрак на тему «Рынок жилой недвижимости с точки зрения покупательной способности».

В рамках мероприятия эксперты рынка недвижимости обсудили динамику продаж объектов жилой недвижимости за последние пару лет, ценовые колебания, дополнительные возможности для покупателя, предоставляемые застройщиком (рассрочка, ипотека), а также предоставили прогноз развития рынка жилой и загородной недвижимости с точки зрения спроса, предложения, цен на объекты в краткосрочной перспективе.

Мероприятие посетили представители следующих компаний: «А.В.С.», НБК, DIO Group, Rustler Property Services, Vercon Development, KPD Consulting, Контакт-Инвест, ЮЗТС, ТММ, Ektornet Management Company, Tiko Construction, ФСК Пагода, Укрсоцбанк.

Модератором бизнес-завтрака выступил Владимир Бандура, директор по развитию компании «Интергалбуд».

В рамках обсуждения тенденций на рынке жилой и загородной недвижимости все эксперты сошлись во мнении, что покупательная способность населения значительно сократилась во время кризиса. Изменились портрет, психология и география покупателя. Если раньше существенную прослойку потребителей составлял так называемый средний класс, то сейчас покупатели подобной категории практически отсутствуют. Изменился и портрет покупателя. Если до кризиса 90% жилья в столице покупали киевляне, а 10% - иногородние, то сейчас 80% покупок совершают иногородние граждане, а 20% покупок формируют киевляне. Также эксперты отметили, что современный покупатель стал более осторожным. Если раньше в приоритетах покупателях была стадия строительства дома и его ввод в эксплуатацию, то сейчас он желает получить полный пакет документов, чтобы застраховать себя от непредвиденных ситуаций.

Современный покупатель, рассказал Олег Дунда, директор проекта «Престиж Холл», компания «А.В.С.», сегодня выдвигает требования более высокого уровня к проектам жилой недвижимости, чем, например в 2007 году. «Современным покупателям необходимо минимальное количество жильцов на площадке, максимум лифтов со спуском в подвал, хорошая входная группа, охрана, качественная инженерия и хорошая придомовая территория. Жильцы хотят жить в просторном и светлом помещение с большими окнами, как в Европе. Низкая освещенность уже не подходит», - поделился своими наблюдениями Олег Дунда.

Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу, компания ТММ, озвучил интересный момент в отношении покупателей эконом-жилья, с которыми работает компания: «Если в 2009 соотношение продаж построенного жилья и строящегося было приблизительно 70% на 30%, то в 2010 году 60% продавалось в строящихся домах и 40% в уже построенных. Интересно идет освоение жилья эконом-класса в пригороде Киева, особенно на правом берегу. Очень высокая конкуренция на первичном рынке среди покупателей квартир в 4-5 этажных зданиях в окрестностях Киева (Ирпень, Вишневое и т.д.)».

Спрос на объекты жилой недвижимости отличается в зависимости от целевой аудитории и классности объекта. В эконом-сегменте однокомнатные и двухкомнатные квартиры пользуются большим спросом, в бизнес-классе предпочитают приобретать многокомнатные квартиры и строительство однокомнатных квартир нерентабельно.

 

 

Острую дискуссию вызвал вопрос о продаже жилья в рассрочку. Большинство экспертов рынка используют этот инструмент продаж. Для одних компаний рассрочка помогла выжить в условиях кризиса. Рассказал Олег Хомко, Генеральный директор DIO Group, коттеджный городок «Севериновка»: «Мы стали предоставлять рассрочку с первых дней работы с 2006 года сроком на два-три года. Сейчас мы предоставляем рассрочку и на 10 лет. Из более чем 200 проданных домов, только около 10% выкупались сразу и со 100% оплатой. Если бы мы не заключили договоров с рассрочкой платежей в 2006 – 2007 годы, существование многих наших проектов оказалось бы под вопросом. Безусловно, часть рассрочек (но не критическая масса) оказалась проблемной. Тем не менее, за последние три года количество продаж со 100% оплатой снизилась до нуля. Сегодняшние клиенты, приобретающие дома в рассрочку, в состоянии обеспечивать платежи».

В компании ТММ рассрочку предлагают покупателям, но при этом очень осторожны при выборе клиента, которому можно предоставить подобную услугу: «Я знаю компании, которые ориентированы на кредитование, но при этом за полтора года имеют 10 проблемных договоров по рассрочке. У застройщика существует стоимость денег, поэтому рассрочка не всегда успешный путь развития для застройщика».

Также разошлись мнения экспертов рынка и относительно сдачи помещений с полной отделкой. Многие покупатели предпочитают делать индивидуальный ремонт, а уровень подготовки современных архитекторов-дизайнеров оставляет желать лучшего. Поэтому часто выходом для покупателя является заказ индивидуального проекта у застройщика, который сделает его согласно техническим требованиям и возьмет на себя необходимое согласование.

Важным вопросом оказался и вопрос управления готовыми объектами. ЖЕКи уже не удовлетворяют потребности жильцов и не предоставляют необходимое качество обслуживания зданий. В компании ТММ это одно из приоритетных направлений деятельности. «Этому вопросу было посвящено два совета директоров, на которых обсуждались тарифы, объемы услуг. У нас существует проблема с покупателями. Они требуют снижения тарифов. Мы снизили тарифы, но, соответственно, снизили объем услуг. Чудес не бывает. В нашей стране нет понимания собственности и заинтересованности в ее эксплуатации. Покупатель часто не понимает преимуществ того, что его охраняют, обеспечивают бесперебойное функционирование инженерных коммуникаций и т.д.», - подчеркнул Алексей Говорун.  

Сергей Буханец, директор департамента управления недвижимостью, компания Rustler Property Services, поделился опытом управления готовыми жилыми объектами: «В создании ЖЕКов мы брали пример с австрийских управляющих компаний. На сегодняшний день обслуживаем дома по системе почасовых работ. Нет смысла держать многих специалистов в штате. Почасовая оплата удешевляет тарифы на обслуживание и организовывает наших сотрудников. Такой подход и экономически оправдан для жильцов.

С новым жильем мы тоже работаем по подобной схеме. Когда формируем штат на объекте, то предусматриваем наличие такой штатной единицы, как техник, который находится постоянно на объекте и может осуществлять ряд мелких работ. Мобильная бригада востребована для более квалифицированных проблем и решает их по требованию. На каждом объекте формируется штат в зависимости от потребностей. Тариф фиксированный и разрабатывается индивидуально для каждого объекта. Тариф колеблется в районе от 4 до 6 гривен. за кв.м. и согласовывается с девелоперам, застройщиком. В конечном итоге мы обязаны согласовать тариф с каждым жильцом, и отчитываемся за каждую копейку».

Подводя итоги дискуссии, все эксперты сошлись во мнении, что рынок жилой недвижимости переживает этап стагнации. 2011 год может стать показательным – если не будет экономических катаклизмов, есть шанс, что увеличится продажа жилья, вплоть до того, что рынок может ощутить недостаток качественного предложения.

Застройщики предпочитают развивать небольшие проекты из-за отсутствия спроса, инвестиций и нормальной системы банковского финансирования. «Реально компания заявляет о строительстве, но это небольшие проекты или объекты инфраструктуры. Реализация более-менее значимого жилого комплекса требует десятков миллионов долларов, которые банки готовы предоставлять под тот кредит, где зарабатывает не застройщик, а акционерный капитал. К тому же стоимость инфраструктуры не уменьшается в любых новых проектах особенно центральной части города», - высказал мнение Алексей Говорун.

По мнению экспертов рынка жилой и загородной недвижимости на сегодняшний момент возможно сформировать следующие прогнозы:

Продолжение стагнации, несущественный рост продаж.

Улучшение восприятия первичного рынка жилой недвижимости конечными потребителями.

Отсутствие развития жилой недвижимости в регионах.

Отсутствие роста цен в краткосрочной перспективе.

Увеличение спроса на жилую недвижимость в пригородах с развитой инфраструктурой.

Четкое позиционирование объектов в зависимости от целевой аудитории покупателей.

Открытое и более целостное общение между игроками рынка.

 Фотоотчет по итогам мероприятия можно просмотреть по следующей ссылке: http://www.ureclub.com/merop/view/98/

Архив
Новости

ok