Наталья Левчук: Анализ нововведений на рынке недвижимости. Что изменится?

Юрист ЮФ "Ильяшев и Партнеры" Наталья Левчук прокомментировала ряд изменений по регулированию отношений на рынке недвижимости, которые были внесены в законодательство Украины в конце 2016 г. – в начале 2017 г.

В конце 2016 г. в начале 2017 г. в законодательство Украины, регулирующее отношения на рынке недвижимости, был внесен ряд изменений.

Наиболее важные изменения касаются сферы строительства и вносятся законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности" № 1817-VIII от 17 января 2017 года.  Вместо пяти категорий сложности строительства законом вводятся три класса последствий. В связи с вносимыми изменениями значительная часть объектов, которые на сегодняшний день строятся по декларативному принципу, будут отнесены к среднему классу последствий, для строительства которых необходимо будет проведение предварительной экспертизы проекта и получение разрешения на ведение строительных работ.  Такое новшество является позитивным, поскольку позволит защитить потенциальных инвесторов, и сократит количество злоупотреблений в сфере строительства.  Также данным законом значительно увеличивается размер штрафов за нарушения требований законодательства, строительных норм, стандартов и правил во время строительства.

Кроме вышеуказанного закона, следует обратить внимание на следующие законодательные изменения.

• 12 мая 2017 г. вступил в силу Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно улучшения условий ведения строительной деятельности". Вносимыми изменениями отменяется необходимость согласования техусловий по таким вопросам как канализация, радиофикация, телефонизация, диспетчеризация, пожарная и техногенная безопасность, а также вводится требование относительно обязательности высшего образования для профессиональной аттестации исполнителей работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры. Упрощение условий ведения строительной деятельности осуществляется в интересах застройщиков, однако, существует риск, что такое упрощение может негативно сказаться на надежности и безопасности построенных объектов.

• Постановлением Кабинета Министров Украины от 10 марта 2017 г. № 238 были внесены изменения в Порядок лицензирования хозяйственной деятельности, связанной с созданием объектов архитектуры, согласно которым лицензии на осуществление строительной деятельности будут выдаваться бессрочно. Согласно ранее действовавшему порядку лицензии выдавались сроком на 5 лет, по истечении которых субъекты строительной деятельности должны были получать новые лицензии.  Таким образом, каждые пять лет они должны были подтверждать свое соответствие лицензионным условиям. 

• С 4 января 2017 г. был уменьшен размер максимальной суммы расчетов в наличной валюте между физическими лицами по договорам купли-продажи, подлежащим нотариальному заверению, со 150 000,00 грн. до 50 000,00 грн. На рынке недвижимости, по большому счету, такое новшество скажется незначительно, поскольку ранее действовавшее ограничение суммы расчетов сто пятьюдесятью тысячами гривен также в большинстве случаев не позволяло рассчитываться наличными за приобретаемые объекты недвижимости. 

• Киевский городской совет своим решением от 15 ноября 2017 г. № 411/1415 значительно снизил размер паевого участия в развитии инфраструктуры города Киева на 2017 год. Так, в отличие от ранее действовавших ставок в размере 10% от сметной стоимости строительства для нежилой и 4% - жилой недвижимости, в 2017 году размер паевого участия составит 2% от сметной стоимости строительства или от индикативного показателя, утверждаемого Минрегионстроем.

• Кроме вышеперечисленных изменений законодательства, в 2017 году изменены некоторые государственные строительные нормы, а именно: ГСН В.1.1-7-2016 "Пожарная безопасность объектов строительства", ГСН А.3.1-5:2016 "Организация строительного производства", ГСН В.2.6-31:2016 "Тепловая изоляция зданий", ГСН А.2.2-14-2016 "Состав и содержание научно-проектной документации на реставрацию памятников архитектуры и градостроительства". Согласно изменениям, вносимым ГСН "Состав и содержание научно-проектной документации на реставрацию памятников архитектуры и градостроительства", уменьшается количество разрешительной документации, а порядок разработки научно-проектной документации приводится в соответствие с общим порядком проектирования. Пока рано делать выводы о том, как данные изменения скажутся на реставрации памятников архитектуры.  С одной стороны, такие изменения упрощают проведение реставрации и ориентированы, в первую очередь, на инвесторов.  С другой стороны, упрощение согласовательной процедуры может негативно сказаться на сохранности архитектурного наследия.

В связи с вносимы изменениями градостроительного законодательства в скором времени ожидается изменение порядка выдачи градостроительных условий и ограничений, а также принятие новых и внесение изменений в действующие нормативно-правовые акты в градостроительной сфере.

В 2017 г. будет продолжена работа по обеспечению доступа нотариусам к данным различных государственных и единых реестров. Так, согласно изменениям, внесенным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности" № 1666-VIII от 06.10.2016 года, при совершении нотариальных действий нотариус обязательно должен будет использовать данные Единого государственного демографического реестра, а также Государственного реестра актов гражданского состояния.  По состоянию на данный момент нотариусы имеют доступ к Государственному реестру актов гражданского состояния, что позволяет им при совершении сделок проверять состоят ли в браке стороны сделки, что, безусловно, является положительным моментом, так как, например, паспорт гражданина Украины с бесконтактным электронным носителем не содержит информации о гражданском состоянии. Что касается возможности доступа к данным Единого государственного демографического реестра, то указанные нормы пока не работают. Однако в течение года необходимо будет отслеживать ситуацию по мере ввода в действие указанных изменений. 

Не закончен еще процесс передачи на места функций государственного архитектурно-строительного контроля.  Если в Киеве, например, функции государственного архитектурно-строительного контроля уже переданы соответствующему департаменту, то на уровне районов, еще существуют случаи, когда указанные функции все еще выполняют соответствующие департаменты Государственной архитектурно-строительной инспекции.