Гендиректор NAI Ukraine Виталий Бойко: после карантина возрастет вакантность офисных площадей и спрос на коворкинги

Карантин, введенный Кабинетом Министров, предусматривает, среди прочего, ограничение работы торгово-развлекательных центров. Большинство магазинов и развлекательные зоны, которые действовали в ТРЦ, вынуждены были приостановить работу - ограничительные меры не коснулись только продуктовых супермаркетов и аптек. Ритейлеры и владельцы коммерческой недвижимости оказались среди тех, по чьему бизнесу ограничения ударили больше всего.

Українські Новини поинтересовались у генерального директора консалтинговой компании NAI Ukraine и основателя архитектурного бюро Urban Experts Виталия Бойко, как повлиял карантин на рынок аренды коммерческой недвижимости.

Наблюдалось ли за 2 недели карантина увеличение случаев расторжения договоров аренды в ТЦ и ТРЦ?

В тех объектах, к которым мы имеем отношение, таких случаев еще не было. Потому что это знаковые объекты. Все ритейлеры понимают, что после карантина будет быстрое восстановление. Поэтому они не готовы терять свои места в лучших объектах. Тем более, что в большинстве из них они недавно сделали ремонт. И это одни из лучших их магазинов.

На сегодняшний день ритейлеры столкнулись с большими финансовыми проблемами: у кого замороженный товар, у кого закрыты магазины, соответственно нет доходов, коллекции устаревают и многие другие проблемы. И это все в итоге приведет к сокращению количества магазинов. Но в тех объектах, к которым мы имеем отношение, таких тенденций еще нет, потому что это объекты-лидеры, объекты, где магазины будут закрываться в последнюю очередь. Тенденция к обсуждению условий - она, конечно же, сейчас очевидна. Многие арендаторы хотят обсудить условия, на которых они находятся в торговом центре на период карантина.

Повлияли ли введеные меры на динамику подписания новых договоров аренды и выход на рынок Украины новых брендов?

Да, конечно. Подписание существенно замедлилось. Соглашения есть, мы продолжаем ежедневно подписывать новые договора, но, конечно же, не в том темпе, как это было раньше.

Опять же, мы занимаемся лучшими, топовыми объектами. Поэтому, например, пять магазинов в других местах они готовы заменить на один магазин в этом. Но все же персонал в большинстве компаний ритейлеров сейчас находится тоже на карантине. К тому же, они не могут выйти на ремонт. У них также есть дефицит денежных средств и нет возможности внести предоплату. Все эти факторы влияют на темпы подписания договоров.

Однако большие стабильные компании, которые уже имели опыт работы в кризисный период, знают, насколько обидно потом, через полгода, понимать, что ты потерял хорошее место в хорошем объекте - он восстановился, а тебя там уже нет.

Во-вторых, они ценят отношения с лендлордами. И, не устраивая истерик и шантажа, пытаются найти компромисс.

Хотя и лендлорды в этот период не спешат подписывать большое количество договоров, поскольку понимают, что сегодня, учитывая глобальный пессимизм, арендные ставки можно получить гораздо ниже, чем после завершения карантина. Однако подписание продолжается. И топовые бренды подписание не остановили.

Выход игроков на новый рынок, честно говоря, никогда не был пассивным. Новые игроки на рынок выходили всегда благодаря активной работе. Чаще всего - с помощью выставок и встреч, где происходит приглашение к визиту, которое затем перерастает в контракт.

Мы свою деятельность в этом направлении на сегодняшний день остановили, потому что в глобальных ритейлеров тоже далеко не у всех есть понимание, как правильно действовать сейчас.

Конечно же, мы обеспокоены, как коронавирус ударит по экономике нашей страны. К тому же, все, что происходит в Украине, видится за пределами страны в более черном цвете.

Как в перспективе повлияет продлении карантина на рынок аренды коммерческой недвижимости?

Если говорить о торговой недвижимости, то у ритейлеров сейчас большие проблемы. Потому что они вложили деньги в товар, который не могут реализовать в связи с карантином. Поэтому сейчас ритейлеры активно настраивают онлайн-продажи. Но, к сожалению, это пока небольшие объемы. Поэтому для большинства ритейлеров это будет серьезный удар. Для лендлордов это также серьезная проблема. Потому что у них есть кредитные обязательства, проблемы с банками и высокие расходы на содержание закрытых объектов и многое другое. Поэтому сейчас, конечно же, коронавирус влияет негативно на всех.

Если говорить об офисной недвижимости, то к какам сдвигам в этом сегменте приведут ограничительные меры и переход многих компаний на удаленную работу?

Если говорить об офисной недвижимости, то в связи с настройкой удаленных способов работы всех компаний, цена на аренду снизится. Удаленная работа для части персонала будет стандартной организацией для большинства из них и после завершения кризиса. Это сократит потребность в офисных площадях. Многие компании вынуждены будут сейчас отказаться от своих обязательств по офисных площадях.

Соответственно, в связи с сокращением, с отсутствием загруженности, вакантность офисных площадей возрастет. Это 100%. Доля свободных офисных площадей увеличится, а спрос на офисные площади сократится.

Сейчас более чем 100 000 кв. м офисных площадей находятся в строительстве, это может привести к кризису на рынке. Но и к большей активности, так как многие компании будут менять офис большой на меньший (надеюсь, что будет и наоборот) или искать другой офис.

По моему мнению, сейчас возрастет спрос на коворкинги. Коворкинги различных форматов: не только А-класса, но и будут и более дешевые предложения.

И вот именно здесь может произойти синергия торговых площадей с офисными. Еще в прошлом году тенденция расположения коворкингов не в офисных центрах, а в торговых центрах, стала очевидной в США. Даже один из мировых лидеров WeWork уже имел около десятка коворкингов именно в торговых центрах. И это совсем естественно. Ведь какие обязательные атрибуты коворкинга? Это кофе, wi-fi, WC, общественное питание. Все это есть в торговых центрах. К тому же, это еще шопинг, развлечения и парковка. Я уверен, что именно это направление станет спасительным для тех торговых центров, в которых будут освобождаться площади. Создание коворкингов там позволит заполнить площади и существенно увеличит аудиторию.

Как Вы оцениваете положение в законе об обеспечении дополнительных социально-экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной инфекции о возможности освобождения арендаторов от арендной платы на период карантина? Насколько массовым может быть его применение?

Если орендаторам можно не платить за аренду, то арендодателям должны позволить не обслуживать кредиты и выполнять другие свои обязательства.

Пойдут на это многие, потому что ритейлеры в кризисный период более организованы и часто выступают одним фронтом, в отличие от лендлордов, которые разобщены и склонны к панике.

Лучший рецепт - сейчас не бить горшки, платить эксплуатационные и коммунальные, проценты от оборота или компромиссный фикс (многие ритейлеры выбирают товар для онлайн торговли), а окончательно разбираться после завершения карантина.

В этой ситуации "lose-lose" - теряют все. А кто пострадает больше, зависит от срока заморозки.

Справка о компании. NAI Ukraine является украинским представительством сети консалтинговых компаний NAI Global, одного из крупнейших мировых брокеров, который представлен в 55 странах. NAI Ukraine является брокером торгово-развлекательных центров Lavina Mall, Oasis, Blockbuster Mall в Киеве, занималась разработкой архитектурной концепции и консалтингом ТРЦ Rive Gaushe, Ocean Mall, торгово-офисного центра "Харьковский" (все - Киев), mixed-use проекта SportCity в Хмельницком (включая жилую и офисную недвижимость и спортивный комплекс).

Гендиректор компании Бойко является автором исходных концепций ТРЦ Ocean Plaza, Respublika Mall, Lavina Mall, Ocean Mall, Blockbuster Mall (все - в Киеве).