15 октября 2014, среда, 19:57 3389

Эксперт рынка недвижимости Игорь Черненко: негативное влияние экономики ощущается во всех сегментах недвижимости без исключения: коммерческом и жилом

Читати українською

Поделиться:
Скопировано

- Игорь, как бы вы охарактеризовали состояние рынка коммерческой недвижимости?

- Рынок коммерческой недвижимости очень чувствителен к экономической и политической нестабильности. Он всегда одним из первых реагирует на изменения, происходящие в экономике страны. Все мы видим, что сегодня наша экономика, мягко говоря, не может похвастаться хорошими показателями, что зеркально отображается на рынке недвижимости. Причем негативное влияние экономики ощущается во всех сегментах недвижимости без исключения: коммерческом и жилом. В целом можно сказать, что рынок переживает достаточно трудные времена.

По факту мы имеем практически полное отсутствие проектного финансирования, ощутимое снижение платежеспособности населения, отсутствие стабильности национальной валюты и прочее и все это на фоне военных действий на востоке страны.

Принимая во внимание то, что все вышеназванные факторы являются очень важными при принятии решения об инвестировании средств зарубежными инвесторами в рынок коммерческой недвижимости, говорить об их заинтересованности украинским рынком недвижимости пока не приходится.

Поэтому на рынке продолжают развивать коммерческие проекты преимущественно локальные инвесторы, а также зарубежные компании, которые давно уже присутствуют на нашем рынке. Уточню, что речь далеко не о старте нового строительства, а о продолжении строительства.

- Какие сегменты коммерческой недвижимости остаются в большей степени подверженными кризисным явлениям и медленнее всех восстанавливаются?

- Здесь сложно ответить однозначно, ведь негативное влияние ощутимо во всех без исключения сегментах. Я бы сказал, что сложнее всего сегодня приходится гостиничному сегменту, он уж точно переживает не самые лучшие свои времена. Особенно, принимая во внимание пополнение рынка новыми объектами, которые были выведены в рамках подготовки страны в Евро-2012.

Что мы сегодня имеем: туристический поток в страну сократился, компании стали экономить на командировочных, тем самым все чаще прибегая к проживанию в номерах гостиниц наименьшей звездности, а то и вовсе к аренде квартир, да и проседание курса привело к удорожанию стоимости номера. В итоге показатель заполняемости даже хороших гостиниц едва достигает 40%.

Безусловно, в более выгодном положении сегодня брендированные гостиницы, так как оставшийся высоко платежеспособный спрос в корпоративном сегменте, в первую очередь, отдает предпочтение именно им. Однако и эти гостиницы в зоне риска.

Пока что, по итогам первого полугодия 2014 года мы видим снижение показателей операционной деятельности гостиничных объектов. Если говорить в цифрах, то в среднем это порядка 20%. Думаю, что по итогам 2014 года снижение доходности в гостиничном сегменте столицы может составить 40-45%.

- Действительно, гостиницы переживают не лучшие времена. Можно ли сказать, что сегодня инвесторы и вовсе потеряли спрос к этому сегменту недвижимости?

- Я бы сказал, что сегодня не самое удачное время для вложения средств в строительство новой гостиницы. Не стоит забывать, что срок окупаемости гостиницы значительно превосходит аналогичные показатели, например, для торговой либо офисной недвижимости. А здесь еще к этому добавляется общая нестабильность в стране, усугубляющаяся конфликтом на Востоке, рост показателя вакантности в сегменте и прочее.

Если же говорить о покупке уже действующего объекта, то здесь стоит учитывать целый арсенал факторов. Одно дело, если это будет, прежде всего, имиджевый проект в портфеле инвестора, другое дело – если поставлена цель хорошего заработка на приобретенном объекте.

Мы же с вами видим, как из года в год переносятся сроки ввода ряда гостиниц, причем, казалось бы весьма знаковых объектов, например, отеля "Лейпциг" в самом центре Киева, гостиницы Park Inn by Radisson Kyiv (бывшая гостиница "Спорт"). Это ведь тоже о многом говорит и своего рода далеко не позитивный сигнал для рынка.

- Как будет вести себя рынок офисной недвижимости в этом году? Ожидать ли его оживления к концу 2014 года?

- Если же говорить об офисной недвижимости, то первое, что бросается в глаза – это действительно значительное количество пустующих помещений в офисных центрах. С учетом ввода в эксплуатацию новых площадей, показатель вакантности только растет. По разным оценкам средняя вакантность офисов в первом полугодии 2014 года составляла порядка 20-25%, при этом в классе "А" показатель даже чуть выше, чем в классе "В".

Бизнес в сегодняшних условиях очень сдержан в своих планах по развитию. И, если мы и видим новые сделки по аренде офисов, то это, прежде всего, смена локации, то есть просто переезды из одного офиса в другой либо с целью экономии, либо с целью за те же деньги получить лучший офис с более удобной локацией. Тогда как сделки по аренде офисов в связи с выходом новых компаний на рынок Украины, равно как и связанных с расширением существующего бизнеса, если и встречаются, то носят слишком точеный характер.

- Какова же ситуация на рынке торговой недвижимости? Остается ли спрос на торговые квадраты?

- Рынок торговой недвижимости одним из первых остро реагирует на экономические потрясения в стране, однако, в то же время, одним из первых и восстанавливается.

Безусловно, сокращение покупательской способности населения, а также значительный рост курса доллара привел к существенному снижению показателя посещаемости центров, и, как следствие, заработка ритейлеров.

Ритейлеры в этом году продолжают пересматривать свои планы развития, а владельцы ТЦ и ТРЦ переносят сроки ввода новых объектов. К слову, судя по этим переносам, ввод торговых квадратов по итогам 2014 года может установить свой антирекорд.

Безусловно, как и в любом сегменте рынка, потери для собственников современных профессиональных торговых и торгово-развлекательных центров намного меньше, чем у владельцев устаревших объектов с неудачным месторасположением. Поэтому любые кризисные явления они переносят с наименьшими потерями.

Если же говорить о вакантности, то она растет, как и в офисном сегменте, только меньшими темпами. Консалтинговые компании, делающие исследования рынка, называют показатель на уровне 8-10% в первой половине года против 6-7% на конец первого квартала 2014 года.

Однако, как не странно звучит, кризис привнес и позитивные изменения для рынка: собственники ТЦ и ТРЦ с каждым годом, особенно после кризиса 2004 года, стали более сговорчивыми, стали прислушиваться к проблемам арендаторов и легче идти им на уступки, понимая, что они "сидят в одной лодке".

К слову, арендодатели ТЦ и ТРЦ шли на снижение ставки на 10-30% арендаторам, существенно потерявшим в товарообороте, либо же перезаключали договора, в которых привязывали аренду в процентном соотношении от товарооборота магазина.

Однако, если заглядывать в более далекое будущее, то, стоит помнить, что Киев все еще далек от европейских показателей насыщенности рынка торговыми квадратами, поэтому, при стабилизации ситуации в стране, этот сегмент будет весьма интересен не только локальным, но и зарубежным инвесторам.