подписаться на рассылку
26.5 26.9
28.3 28.7

Андрей Кошиль

Андрей Кошиль: цена на землю сельхозназначения будет расти

О грядущем открытии рынка сельхозземли в интервью Українським Новинам рассказал Президент ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Кошиль, член Совета предпринимателей при Кабинете Министров Украины, член Общественного Совета при Министерстве Экономики Украины.

Когда, по Вашим прогнозам, будет отменен мораторий на продажу земли сельхозназначения?

В данное время на пути к введению земельного рынка происходят активные действия. Мы надеемся на то, что, как говорит Президент, мораторий будет снят с начала следующего года, а для этого примутся необходимые законы уже в первом полугодии 2011 года.

В принципе, все основания для этого есть: проект закона "О рынке земель" уже опубликован на сайте Госземагенства. Это правительственный законопроект и, насколько мне известно, в ближайшее время он будет внесен в Верховную Раду.

Закон о земельном кадастре уже принят в первом чтении, и его окончательное принятие можно ожидать в начале июня этого года. В целом, и проект закона "О земельном кадастре" (Верховная Рада приняла в первом чтении), и проект закона "О рынке земель" являются компромиссным решением, устраивающим большинство субъектов земельных отношений.

По моим прогнозам, так, как и планируется, с начала следующего года рынок земель сельскохозяйственного назначения может быть открыт. А вот это время, оставшееся до начала 2012 года, надеемся, будет использовано для подготовки инфраструктуры.

В состоянии ли госорганы за этот срок подготовиться к запуску рынка земли?

Земельная реформа длится уже 20 лет и мораторию уже в этом году будет 9 лет. Опыт показывает, что дальнейшее продление моратория никак не улучшает ситуацию - нужная законодательная база не принимается, операции с сельхозземлями находятся "в тени".

Сами проекты законов о рынке земли, о земельном кадастре вызывают бурное обсуждение среди разных субъектов земельных отношений. При этом они не являются сверхсложными. Трудность в их принятии состоит в том, что в земельных отношениях много субъектов, и их интересы сильно различаются, а иногда и противоположны. Поэтому так тормозится и со скрипом обсуждается закон о рынке земель и вызывает очень много противоречивых мнений. Государство может и должно выбрать наиболее удачный путь, учитывающий интересы собственников паев, сельхозпроизводителей, фермеров, равно как и государственные интересы. В данное время разработаны научно обоснованные максимальные размеры хозяйств по регионам, которые учтены в проекте закона. Так, предполагаются ограничения по площади от 900 га до - 2100 га в зависимости от климатических и географических зон.

Кроме того, в проекте закона предполагается продажа земли только физическим лицам, что позволит не допустить спекуляций, а также высокие налоги в случае продажи в течение первых нескольких лет после покупки. Таким образом, делается все, чтобы не допустить "стихийного" и спекулятивного рынка земли.

Будет ли с введением рынка земли присутствовать ажиотаж?

Если закон о рынке земли примут в том виде, который есть, то, я думаю, что особого ажиотажа не будет. Те субъекты, которые могут покупать землю, т.е. физлица-граждане Украины, не имеют на руках так много средств для покупки. Кроме того, предполагаются ограничения по квалификации тех лиц, которые смогут покупать землю - они должны иметь специальное образование, или же заниматься товарным сельхозпроизводством. Поэтому, чем меньше потенциальных покупателей, тем меньше ажиотажа.

Олигархи также вряд ли будут скупать землю на себя как на физлицо. Кстати, чтобы «скупить» землю, физлицо должно показать официальный доход. То есть эти деньги должны банально откуда-то появиться и с них должны быть уплачены налоги.

Какая сформируется цена на сельхозземлю во время введения рынка и с его развитием?

Хочу напомнить, что в первую очередь, цена - это спрос и предложение. Чем ниже цена, тем больше спрос, а с ростом цены он падает. И наоборот.

Я могу прогнозировать, что рынка, по сути дела, не будет в том понимании, как о нем говорят сторонники рынка. Рынок будет жестко регулироваться государством.

Полностью свободного рынка нет и в других государствах. Рынок земли - это прерогатива государства, это продовольственная безопасность, это безопасность территории страны, поэтому все страны его активно регулируют. Не вводят мораторий, но, тем не менее, есть государственные органы, которые занимаются консолидацией земель, их куплей-продажей.

Мы идем по тому же пути. Мы, в принципе, ничего нового не изобретаем.

Это с одной стороны, с другой - на рынок будет ограничен доступ субъектов, я имею в виду разрешение приобретать землю только гражданам Украины. Ну, и для того, чтобы цена взметнулась или начались активные сделки, нужна достаточная масса денег.

Все-таки сколько будет стоить земля?

Сельхозпроизводители говорят о том, что готовы платить порядка 600-700 долларов за гектар.

Будут ли продавать паи за такие деньги сами собственники? Предполагаю, что некоторые продадут, но большая часть - нет. Мы можем убедиться в этом на примере других земель, которые находятся у нас в обороте, которых у нас очень много и которые не попадают под действие моратория. В том числе земли для ведения личного крестьянского хозяйства в объеме до 2 га. По сути дела, это - те же сельхозземли. (Напомню, средний размер пая по Украине 4 га). Собственников участков для ведения личного крестьянского хозяйства - миллионы. Эти земли находятся, по сути дела, в свободном обороте. При этом скупочных явлений не замечено.

Поэтому цена, наверное, будет невысокой. Отмечу - если государством не будет ограничена минимальная цена. Речь о том, что нормативную оценку земли, которая на сегодня составляет около 11-12 тыс. гривен в зависимости от региона, предполагается согласно новой методике повысить до 22-24тыс. гривен. Это уже сумма немаленькая, это порядка 3 тыс. долларов.

Поэтому, я считаю, все зависит от того, каким будет формат рынка. Если будут приняты упомянутые ограничения по приобретению земли, то покупателей будет крайне мало.

Возможно ли при развитии рынка повышение цены?

Цена на землю сельхозназначения будет расти, и это будет происходить постоянно. Это мировая тенденция: цена на сельхозземлю растет, потому что растет цена на продукты питания.

Я надеюсь, что она не будет расти скачкообразно, потому что подобное приводит к ажиотажу. Скорее всего, цена будет постепенно повышаться. И, наверное, будут смягчены условия, которые сейчас прописаны в проекте закона. Допускаю, что со временем будут включены в список возможных покупателей и юридические лица. Юридическое лицо может быть таковым по паспорту по месту регистрации, а как уже туда ввести иностранный капитал - это дело техники.

Именно по этой причине и исключены на первом этапе из списка покупателей юридические лица.

Соответственно, те, кто в состоянии подождать, не продавать сегодня землю, ее не продадут.

В таких условиях аренда сельхозземли будет оставаться ключевым механизмом... Как будут в новых условиях обстоять дела с сельхозземлями, которые находятся в собственности государства?

Да, аренда позволяет сохранить существующие хозяйственные отношения. Продавать будут вынуждены только те собственники, которые очень нуждаются в деньгах, или в связи с выездом в другую стану, или в случае, когда собственники земли – родители - здесь умирают, а наследники (иностранцы) должны (согласно проекту закона) в течение года продать унаследованную землю.

Для этого государство создаст такую структуру как Государственный фонд земель, которая должна, как фонд госимущества, управлять государственными землями, в том числе и предоставлять в аренду.

В его же подчинение предполагается передать и земли сельхозназначения, которые есть в собственности государства, и так называемую "відумерлу спадщину" (когда собственники умерли, а наследников нет), и другие земли разного вида (дороги, проезды).

Предполагается, что этому фонду будет предоставлено право выкупать земли в первую очередь.

Подобный механизм действует во многих странах: если совершается сделка между покупателем и продавцом, то, чтобы не было заниженной цены, фонд выступает покупателем.

Конечно, тут присутствуют коррупционные риски, как и для любого контролирующего органа, но выход один - четко прописать в законодательстве случаи и условия, при которых фонд может выкупать эту землю. Четко прописать сроки, в которые фонд должен дать ответ.

Сам по себе факт создания такого органа не является уникальным - подобные есть во Франции, Венгрии, Польши, других странах.

Этот же орган будет заниматься консолидацией земли?

В отношении консолидации - это большой вопрос, потому что сейчас земля у нас разбита на 7 млн. паев со средним размером 4,2 га, а для ведения крупнотоварного производства нужно от 3 тыс. га земли. Это условно - 800 пользователей. Их собрать и обработать крайне тяжело, это лоскутное одеяло. Поэтому существует острая необходимость заниматься вопросами консолидации земли и формирования этих массивов, которыми можно будет управлять. В данном вопросе уже есть проект закона от рабочей группы при Минагрополитики.

При повышении нормативной оценки сельхозземли, соответственно, будет повышена и арендная плата? Как это повлияет на рентабельность сельхозпроизводства?

Цена использования земли будет расти в любом случае. Она в Украине низкая - 292 гривны (35 долларов) в среднем по Украине за 1 га в год. Это крайне мало, причем более 70% выплачивается в натуральной форме.

Я считаю, что и тут не надо делать резких движений и сильно ее поднимать на законодательном уровне. Надо понимать, что и сельхозпроизводители работают в очень сложных условиях: вопросы по ограничениям на экспорт зерна и так далее. Если мы на них переложим все бремя, то у нас сельхозпроизводство, наверное, будет нерентабельно и замрет.

Все должно быть экономически обосновано и цивилизовано.

Тут следует понимать, что арендная плата - это производная от цены земли. Как правило, говорят, что десятилетняя арендная плата должна равняться стоимости земли. У нас эта цифра составляет 6-7 лет. В сложившихся условиях будет интереснее не продавать, а сдавать сельхозземлю в аренду. Те, кто могут себе позволить не продавать землю, они будут знать о том, что цена на землю растет, и будут удерживать паи как длительную инвестицию.

Я прогнозирую развитие арендных отношений и ограничение площадей аренды.

С 2012 года регистрация прав на земельные участки должна перейти в Минюст?

Да, предполагается отмена бумажных актов на землю. На мой взгляд, это правильно. Это не значит, что акты, которые есть на руках, будут недействительны. Единственный момент - на дату совершения какой-либо сделки нотариус будет брать выписку из государственного реестра.

Это - одна из самих главных задач государства, потому что сейчас пройти любую процедуру по земле, будь то покупка, продажа, наследование и так далее, достаточно тяжело.

Справка

Ассоциация "Земельный Союз Украины" (ЗСУ) была учреждена в 2004 году группой землеустроительных организаций. Ассоциация является негосударственной неприбыльной организацией.



Архив
Новости
Аваков не будет прерывать визит в Канаду из-за трагедии в Княжичах 13:23
Аваков в Канаде. Расследовать гибель 5 полицейских будет замминистра Сергей Яровой 14:23
Гибель 5 полицейских в Княжичах остается без реакции Авакова 09:21
5 полицейских погибли в перестрелке между собой в Княжичах под Киевом 11:19
Реакция соцсетей: Полиция "крышевала" грабителей и расстреляла прибывшую в Княжичи на вызов охрану ГСО 02:03
Хозсуд Киева постановил взыскать с "Газпрома" 172 млрд гривен штрафа 12:44
Российский истребитель Су-33 упал в море при посадке на "Адмирал Кузнецов" 12:31
Гробница Иисуса Христа оказалась настоящей и нетронутой с момента захоронения 12:03
Соцсети активно обсуждают новые цены на алкоголь: требовать субсидии или созывать "Алкогольный Майдан"? 08:01
В соцсетях подбирают Авакову замену на посту министра МВД после бойни в Княжичах 21:50
больше новостей